Giá nhà riêng tại TP Hồ Chí Minh đang diễn biến thế nào?

Không còn là “hàng hiếm bất khả chiến bại”

Trong suốt giai đoạn 2020-2024, nhà riêng và nhà phố tại khu vực trung tâm TP.HCM liên tục tăng giá mạnh nhờ nguồn cung khan hiếm. Sự hạn chế về quỹ đất cùng tâm lý chuộng tài sản hữu hình khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng giá nhà trung tâm chỉ có tăng mà khó giảm.

Tuy nhiên, bước sang năm 2025 và đặc biệt là nửa đầu năm 2026, bức tranh đã có nhiều thay đổi.

Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy xu hướng giảm giá xuất hiện rõ hơn trong quý II. Giá rao bán nhà phố tại TP.HCM giảm từ mức trung bình 213 triệu đồng mỗi m2 xuống còn khoảng 197 triệu đồng mỗi m2, tương đương giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Giá nhà riêng cũng giảm khoảng 3,4%, từ mức trung bình 120 triệu đồng mỗi m2 xuống còn khoảng 116 triệu đồng.

Các chuyên gia nhận định thanh khoản toàn thị trường bất động sản giảm tốc đang tác động trực tiếp đến phân khúc nhà riêng và nhà phố. Khi giao dịch chậm lại, người mua không còn tâm lý xuống tiền nhanh như giai đoạn sốt giá mà dành nhiều thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng trước khi quyết định.

Phân khúc này chịu tác động rõ nét hơn do đây là nhóm tài sản có giá trị lớn và phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tự có. Với những căn nhà có giá từ 7-10 tỷ đồng trở lên, áp lực tài chính trở thành rào cản lớn trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát thận trọng và chi phí vốn vẫn ở mức cao. Điều này khiến nhu cầu sử dụng đòn bẩy giảm mạnh, kéo theo sức cầu suy yếu.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Property Guru, nhận định phân khúc nhà riêng đang chịu tác động từ việc thay đổi hành vi lựa chọn nơi ở của người dân.

Trước đây, người dân dành nhiều ưu tiên cho việc sở hữu nhà có vị trí đắc địa, di chuyển thuận lợi. Nay, một bộ phận người dân chuyển sang ưu tiên chất lượng sống, cân đối giữa nguồn lực tại chính và các tiện ích đi kèm.

Chính vì vậy, người dân sẵn sàng chọn mua nhà ở các khu đô thị cận trung tâm có hạ tầng đồng bộ, bãi đậu xe, không gian xanh.

Hiệu quả đầu tư giảm

Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường là dù giá trị tài sản rất lớn nhưng hiệu quả khai thác của nhiều căn nhà phố trung tâm lại không còn hấp dẫn như trước.

Hoạt động kinh doanh bán lẻ, dịch vụ hay cho thuê mặt bằng đang có nhiều thay đổi dưới tác động của thương mại điện tử và xu hướng tiêu dùng mới.

Không ít mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm rơi vào tình trạng bỏ trống hoặc phải giảm giá thuê để giữ khách.

Trong khi đó, mức lợi suất cho thuê của nhà phố tại nhiều quận trung tâm chỉ dao động quanh 2-3%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đánh giá lại hiệu quả sử dụng vốn và cân nhắc chuyển sang các loại hình khác có tỷ suất sinh lời tốt hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng năm 2026 là giai đoạn thị trường bước vào quá trình thanh lọc rõ nét.

Các quy định pháp lý ngày càng hoàn thiện giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ và tạo giá ảo. Những tài sản có giá trị thực, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục được thị trường đánh giá cao, trong khi những sản phẩm tăng giá quá nhanh trong quá khứ sẽ phải điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Điều này cũng đánh dấu sự thay đổi trong tư duy của nhà đầu tư. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, nhiều người bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới dòng tiền khai thác và giá trị sử dụng thực tế của bất động sản.

Cơ hội dành cho người mua ở thực

Theo giới chuyên môn đánh giá nhà riêng và nhà phố vẫn là loại hình sở hữu lợi thế lớn về giá trị đất, nguồn cung hữu hạn và khả năng tích lũy tài sản dài hạn. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, nhà cao tầng bị hạn chế triển khai, những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hẻm rộng, khả năng khai thác thực tế cao vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung. Ngược lại, nhóm tài sản neo giá quá cao so với giá trị sử dụng sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh để tiệm cận sức mua thực tế của thị trường.

Việc giá nhà riêng trung tâm TP.HCM điều chỉnh trong nửa đầu năm 2026 lại mở ra cơ hội cho những người có nhu cầu ở thực.

Sau nhiều năm liên tục tăng cao, người mua đang có vị thế tốt hơn trong đàm phán. Thay vì phải chấp nhận mức giá mà bên bán đưa ra, khách hàng hiện có nhiều lựa chọn và có thể thương lượng giảm giá đáng kể.

Bên cạnh đó, nguồn cung thứ cấp ngày càng dồi dào cũng giúp thị trường trở nên cạnh tranh hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị người mua nên ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và phù hợp với khả năng tài chính thay vì chạy theo tâm lý “bắt đáy”.

Nhìn chung, việc nhà riêng ở trung tâm TP.HCM giảm giá trong 6 tháng đầu năm 2026 phản ánh quá trình điều chỉnh cần thiết sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Dù thị trường đang đối mặt với áp lực thanh khoản và sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư, nhưng những tài sản sở hữu giá trị thực vẫn sẽ giữ được sức hấp dẫn trong dài hạn. Đối với người mua ở thực, đây có thể là giai đoạn hiếm hoi để tiếp cận những bất động sản trung tâm với mức giá hợp lý hơn so với trước đây.