Dự án Hòn Ngọc Á Châu Đà Nẵng “mắc kẹt” trong chuỗi thủ tục suốt 2 thập kỷ

Dự án Khu du lịch biển Hoa Trung có tên gọi khác là Khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu, diện tích 170.000m², được thực hiện tại phường Ngũ Hành Sơn, Tp. Đà Nẵng. Trong khoảng 17ha này có gần 2ha giao đất không thu tiền sử dụng đất, 3,1ha giao đất có thu tiền sử dụng đất và gần 12ha thuê trả tiền hàng năm.

Mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng và kinh doanh một khu du lịch biển đạt tiêu chuẩn quốc tế, gồm: khách sạn tiêu chuẩn quốc tế khoảng 200 phòng và các hạng mục tiện ích có liên quan; khoảng 95 căn biệt thự để bán và cho thuê; khoảng 150 căn hộ cao cấp để bán và cho thuê; kinh doanh dịch vụ khách sạn; dịch vụ lữ hành quốc tế và nội địa; kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản.

Loạt tồn tại trong đầu tư, quy hoạch chi tiết

Tổng vốn đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư (GCNĐT) lần đầu là 1.376 tỷ đồng và đã được điều chỉnh lần thứ nhất ngày 25/07/2009 là 1.551 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp của các cổ đông để thực hiện dự án là 177,11 tỷ đồng và hoàn thành việc góp vốn ngay sau khi được cấp GCNĐT điều chỉnh; còn lại huy động từ các nguồn khác.

Theo cam kết về tiến độ thực hiện gồm 2 giai đoạn; thời gian hoàn thành dự án và đưa vào sử dụng đến ngày 30/12/2018. Tuy nhiên đến thời điểm thanh tra, dự án còn một số tồn tại, khó khăn, vướng mắc các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và nghĩa vụ tài chính nên dự án chưa triển khai xây dựng và đưa vào hoạt động.

Theo Kết luận Thanh tra, UBND Tp. Đà Nẵng giao Trung tâm Xúc tiến đầu tư tham mưu cấp GCNĐT lần đầu năm 2007 là không đúng theo quy định với Điều 47 và Điều 48 Luật Đầu tư 2005. Việc thẩm tra, thẩm định năng lực nhà đầu tư cũng chưa bảo đảm yêu cầu.

Tại thời điểm cấp GCNĐT lần đầu, dự án có tổng vốn 1.376 tỷ đồng trong khi Công ty CP Hòn Ngọc Á Châu có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, thấp hơn mức vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư theo quy định áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hiện vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được nâng lên hơn 984 tỷ đồng.

Sau khi Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực, dự án thuộc trường hợp phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư. Công ty này đã nộp hồ sơ điều chỉnh từ tháng 10/2025 và nộp lại vào tháng 2/2026, song thủ tục này vẫn đang chờ cấp thẩm quyền xem xét.

Về quy hoạch chi tiết, Kết luận Thanh tra nêu rõ, quy doangh chi tiết xây dựng trước 2016 chưa phù hợp với quy hoạch chung của thành phố. Đến nay, dự án được điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần trong thời gian dài làm phát sinh yêu cầu phải kiểm tra, đánh giá toàn diện về tính phù hợp của từng lần điều chỉnh, cũng như trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị và chủ đầu tư.

Việc chậm phân bổ chỉ tiêu dân số làm ảnh hưởng đến việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết dẫn tới tiến độ dự án kéo dài nhiều năm (đây là chỉ tiêu quan trọng, ảnh hưởng đến cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án, quyết định phương án thiết kế và tổng mức đầu tư của dự án – là cơ sở để đề xuất dự án đầu tư).

Vừa qua, thành phố thu hồi một phần đất của dự án nhưng quy mô, diện tích sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất tại các quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án chưa được điều chỉnh. Việc xác định chỉ tiêu dân số quy hoạch tại dự án chưa được giải quyết.

Giao đất không qua đấu giá

Quá trình giao đất, cho thuê đất có nhiều tồn tại. Trong đó, việc giao đất, cho thuê diện tích đất đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng nhưng không qua đấu giá quyền sử dụng đất là vi phạm khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2003; Việc không thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất, chưa đánh giá việc chấp hành pháp luật về đất đai của người xin thuê đất là chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 31 Luật Đất đai 2003 và Điều 30 Nghị định 181/2004.

Trách nhiệm này thuộc về UBND thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ).

Thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất năm 2008, nhưng giá đất để thu tiền, giao quyền và giá thuê đất trả tiền hằng năm được xác định tại thời điểm năm 2006 là chưa đúng theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 17/2006 và Điều 6 Nghị định 142/2005.

Trách nhiệm này thuộc về Chánh Văn phòng UBND thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ), Thuế thành phố; Trung tâm Phát triển quỹ đất, Ban Quản lý dự án, UBND phường Ngũ Hành Sơn (trước đây là UBND quận Ngũ Hành Sơn, phường Hòa Hải và phường Khuê Mỹ) và các cá nhân có liên quan.

Theo Kết luận Thanh tra, dự án được thực hiện không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; việc áp dụng giá đất tại thời điểm giao đất chưa đảm bảo theo quy định; quy hoạch chi tiết cơ bản phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố. Dự án có thể áp dụng các cơ chế, chính sách, quy định hiện hành về tháo gỡ khó khăn vướng mắc kéo dài

Thanh tra kiến nghị Chủ tịch UBND thành phố chỉ đạo Văn phòng UBND thành phố và các sở ngành có liên quan rà soát, xác định các lỗi còn tồn tại thiếu sót của của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc tham mưu xử lý hồ sơ dẫn đến các vi phạm nêu trong Kết luận.

Kiến nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan Thuế, Sở Tài chính và các cơ quan liên quan tổng hợp, báo cáo UBND thành phố xem xét điều chỉnh giảm tiền thuê đất do thu hồi một phần diện tích đất. Đồng thời xác định cụ thể thời điểm không sử dụng đất do Nhà nước thu hồi đất đã được Công ty CP Hòn Ngọc Châu Á thống nhất để sử dụng cho mục đích đầu tư công trình công cộng làm cơ sở để cơ quan Thuế xác định tiền thuê đất theo quy định, đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời, tránh khiếu kiện khiếu nại.