Dòng vốn của nhà đầu tư bất động sản “Nam tiến”, phong trào hay là chiến lược?

Dòng vốn di cư

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đến cuối quý III/2025, khoảng 30% lượng giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tại khu vực Bình Dương (cũ), nhu cầu mua của nhóm nhà đầu tư Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023, trong khi tại TP. HCM, nhóm này chiếm phần lớn lượng khách tìm mua căn hộ trung cấp.

Có ba yếu tố được các chuyên gia chỉ ra là động lực khiến nhà đầu tư miền Bắc đổ mạnh vào thị trường phía Nam. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance rằng: “Thứ nhất là hiệu ứng từ các chủ đầu tư lớn phía Bắc, khi Vinhomes, Ecopark hay Văn Phú Invest mở rộng thị trường vào TP. HCM, nhóm khách hàng trung thành cũng đi theo. Các sàn phân phối chiến lược ‘bám sát’ chủ đầu tư, kéo dòng tiền Bắc vào Nam một cách tự nhiên”.

Yếu tố thứ hai là lợi nhuận tích lũy. Trong hai năm gần đây, giới đầu tư Hà Nội đã thu được lợi khá tốt từ đất nền vùng ven và chung cư nội đô. Khi giá đã “vượt ngưỡng”, cơ hội tăng giá nhanh khép lại, họ bắt đầu dịch chuyển sang thị trường có mức giá “mềm” hơn và dư địa tăng trưởng cao hơn.

Yếu tố thứ ba là hạ tầng bứt phá. Khu vực phía Nam đang chứng kiến hàng loạt dự án lớn - từ sân bay Long Thành, đường vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đến metro Bến Thành - Suối Tiên. “Hạ tầng đi đến đâu, bất động sản hưởng lợi đến đó. Đây chính là ‘sóng’ mà nhà đầu tư nhạy bén luôn muốn đón đầu”, ông Tuấn nói.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, trong khi thị trường phía Bắc có xu hướng đầu tư bền vững, giữ tài sản dài hạn thì ở phía Nam, đặc biệt là khu vực TP. Hồ Chí Minh, các nhà đầu tư chú trọng nhiều vào tiềm năng gia tăng giá trị trong ngắn hạn và tính thanh khoản nhanh của bất động sản. Một phần lý do đến từ bản chất sôi động của thị trường kinh tế đầu tàu quốc gia.

Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía Nam đã có xu hướng hoạt động thận trọng hơn và có sự sàng lọc, điều này là yếu tố thu hút nhà đầu tư Hà Nội chuyển hướng về phía Nam. Khác biệt lớn nhất nằm ở chất lượng dòng tiền và tư duy đầu tư

Sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vào TP. Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận. Xu hướng "Nam tiến" này không chỉ xuất phát từ chênh lệch mặt bằng giá, mà còn đến từ mục tiêu đa dạng hóa danh mục, tìm kiếm biên lợi nhuận dài hạn và tận dụng cơ hội từ quá trình tái cấu trúc thị trường phía Nam. Nhiều dự án tại TP.Hồ Chí Minh ghi nhận lượng khách hàng miền Bắc chiếm tỷ trọng cao, đặc biệt là khách hàng Hà Nội.

Đặc biệt, các dự án hạng sang tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh sở hữu pháp lý minh bạch, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và tiềm năng tăng trưởng bền vững đang trở thành điểm đến hấp dẫn của nhóm khách hàng này.

Giải mã sức hút của thị trường phía Nam

Thống kê của DKRA Consulting cho thấy hơn 60% giao dịch tại TP. HCM và Bình Dương trong 9 tháng qua đến từ nhà đầu tư, trong đó phần lớn là nhà đầu tư miền Bắc. Các sản phẩm được ưu tiên là căn hộ 2 - 3 tỷ đồng, nằm tại khu vực có hạ tầng sắp hoàn thiện hoặc gần tuyến metro.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định: “Sức hút đầu tư tại TP. HCM đến từ động lực hạ tầng và quy hoạch sau sáp nhập hành chính. Nhiều dự án bám trục metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng, giúp tăng kết nối và giá trị tài sản. Chính sách, hạ tầng và quy hoạch là ba yếu tố kích hoạt dòng vốn đầu tư quay lại thị trường”.

Hiện, mặt bằng giá tại TP. HCM và các tỉnh lân cận vẫn thấp hơn Hà Nội 30% - 40%, trong khi quỹ đất phát triển còn rộng. Với 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ có thể mua căn hộ một phòng ngủ ở Hà Nội, nhưng ở TP. HCM có thể sở hữu căn hộ 2 - 3 phòng ngủ hoặc nhà phố liền kề vùng ven.

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy 60% lượng tìm kiếm của nhà đầu tư Hà Nội tập trung vào bất động sản gắn liền với đất, như nhà phố, biệt thự, nhà riêng; khoảng 30% còn lại dành cho chung cư ở TP. HCM và Bình Dương. Đây là chuyển dịch đáng chú ý, bởi trước đây người miền Bắc thường ưu tiên đất nền hoặc biệt thự nghỉ dưỡng.

Hơn nữa, theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, TP Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với mục tiêu trở thành siêu đô thị quốc tế, nằm trong top 100 thành phố tốt nhất thế giới vào năm 2045. Những đột phá về thể chế, hạ tầng giao thông, mô hình đô thị đa cực - đô thị nén - đô thị TOD cùng sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế đang mở ra chu kỳ tăng trưởng chưa từng có cho Thành phố.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, trong bối cảnh toàn cầu biến động bất thường, Việt Nam lại thể hiện “khác thường” như duy trì được nhịp tăng trưởng, đặt ra những mục tiêu cao, chuyển đổi số, phát triển công nghệ, thu hút nguồn lực quốc tế. Đây là nền tảng quan trọng để TP Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi Trung tâm Tài chính Quốc tế sẽ đóng vai trò dẫn dắt.

“TP Hồ Chí Minh sở hữu tiềm năng lớn khi mở rộng phát triển từ không gian đất chật hẹp sang các không gian vô tận khác như biển, bầu trời, lòng đất, không gian số và văn hóa. Điển hình như khu vực hạt nhân Thủ Thiêm đang trong giai đoạn tích tụ năng lượng để chuẩn bị cho sự bùng nổ. Quy hoạch tổng thể tại đây bao gồm khu đô thị công nghệ cao, trung tâm công nghệ sinh thái, trung tâm thể thao, khu đại học, cùng Trung tâm Tài chính Quốc tế, tạo nên một tổ hợp chức năng hiện đại”, PGS.TS Trần Đình Thiên chia sẻ.