Dòng tiền đổ vào bất động sản: Trái phiếu thu hẹp, tín dụng bứt tốc

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gặp khó

Trong 3 tháng đầu năm 2025, trái phiếu bất động sản hoàn toàn đóng băng. Phát hành trái phiếu bất động sản tăng trở lại từ tháng 4 với 4 đợt phát hành nhưng chỉ tập trung vào một doanh nghiệp.

Số liệu từ FiinRatings cho biết, trong nửa đầu năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng tới 72,3% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng có tới 75% lượng phát hành thuộc về nhóm ngân hàng. Trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 33.000 tỷ đồng, thậm chí thấp hơn cả năm ngoái.

Trong khi lượng phát hành mới không nhiều thì doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực đảo nợ và đáo hạn trái phiếu lớn.

Theo Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), có tới 73% trong số 13.200 tỷ đồng trái phiếu phi tài chính mới phát hành trong 4 tháng đầu năm có mục đích tái cơ cấu nợ, chủ yếu là trái phiếu bất động sản.

Do khó khăn về vốn, số lượng doanh nghiệp bất động sản chậm trả gốc và lãi trái phiếu tiếp tục tăng lên.

Ông Nguyễn Bá Khương, chuyên gia phân tích Công ty CP Chứng khoán VNDirect, thông tin, phần lớn trong số hơn 90 doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu trên thị trường thuộc nhóm bất động sản.

Còn VIS Rating cho hay, trong 6 tháng cuối năm, có 474 trái phiếu với tổng dư nợ lên tới 150 nghìn tỷ đồng sẽ đến hạn thanh toán. Trong số này, 148 trái phiếu với tổng dư nợ 25,8 nghìn tỷ đồng đã rơi vào tình trạng chậm trả, trong đó khối bất động sản chiếm một nửa tổng giá trị đáo hạn.

Một thực trạng khá phi lý là doanh nghiệp bất động sản rất khát vốn, nhưng khó huy động trái phiếu, buộc phải quay về tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, phát hành trái phiếu của ngân hàng tăng đột biến, với một trong những mục đích là để có nguồn cho vay bất động sản.

Nếu như trước đây, phát hành trái phiếu của ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối cân bằng thì hiện nay, phát hành trái phiếu của ngân hàng chiếm tỷ trọng áp đảo.

Bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý quỹ PVI (PVI AM) đánh giá, trước đây, trái phiếu bất động sản và trái phiếu ngân hàng đều chiếm khoảng 1/3 thị trường và 1/3 còn lại là của doanh nghiệp khác thì hiện nay, ngân hàng chiếm hơn 70% tỷ trọng phát hành toàn thị trường. Tình trạng ngân hàng “một mình một chợ” trên thị trường trái phiếu là bất cập lớn, làm mất ý nghĩa của kênh huy động vốn trái phiếu với doanh nghiệp.

Nhìn về phía cung, các điều kiện phát hành trái phiếu siết chặt hơn, khiến doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn trong phát hành mới. Nhìn về phía cầu, các quy định hiện tại chưa thu hút được các nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là khối doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư vào trái phiếu.

Theo giới phân tích, việc khó khăn cả cung lẫn cầu khiến các doanh nghiệp bất động sản cũng đang “sợ” phát hành trái phiếu. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc hơn vào tín dụng.

Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể là 18,47%, tương đương khoảng 3,18 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền này chủ yếu chảy về phía các chủ đầu tư, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực vẫn chưa phục hồi rõ nét.

Dù các ngân hàng khẳng định, tín dụng bất động sản chủ yếu rót vào các phân khúc có “nhu cầu thực”, các doanh nghiệp uy tín, các dự án pháp lý đầy đủ… nhưng thực tế, dòng tín dụng từ đầu năm đến nay chủ yếu rót vào các dự án cao cấp, thị trường hoàn toàn vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân.

Đáng chú ý, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội từng được kỳ vọng rất lớn đang rơi vào cảnh “ế ẩm” do thiếu nguồn cung dự án phù hợp để giải ngân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận, việc tín dụng đổ về các dự án cao cấp khiến cán cân cung - cầu trên thị trường ngày càng “lệch pha” nghiêm trọng, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho ngành ngân hàng.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, có ba nguyên nhân chính khiến dòng vốn tín dụng đang đổ mạnh vào bất động sản.

Nguyên nhân quan trọng là thị trường địa ốc bắt đầu hồi phục, khiến các ngân hàng thương mại mạnh dạn hơn trong việc cho vay, đồng thời nới lỏng quy trình xét duyệt và điều kiện tín dụng.

Lý do nữa là những vướng mắc pháp lý của hàng loạt dự án lớn đã và đang được tháo gỡ, giúp chủ đầu tư có thêm “giấy thông hành” để tiếp cận vốn ngân hàng.

Một nguyên nhân nữa là kênh trái phiếu doanh nghiệp vốn từng là nguồn huy động vốn chủ lực của các chủ đầu tư vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Điều kiện phát hành chặt chẽ hơn, lãi suất cao, cùng với áp lực niềm tin thị trường khiến doanh nghiệp bất động sản buộc phải dịch chuyển sang kênh tín dụng ngân hàng nơi lãi suất đã “mềm” hơn và điều kiện vay cởi mở hơn trước.

Với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền được ví như dòng máu. Bởi vậy, việc dòng vốn tín dụng chảy mạnh trở lại mang đến những chuyển động sôi nổi chưa từng thấy trên thị trường địa ốc thời gian qua.

Trong báo cáo mới công bố, SSI Research nhận định bất động sản và hạ tầng sẽ là hai động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong nửa cuối năm 2025 và xuyên suốt năm 2026. Đây cũng là hai lĩnh vực đang nhận được sự ưu tiên lớn từ các chính sách điều hành vĩ mô, phù hợp với mục tiêu của Chính phủ nhằm kích cầu nội địa và duy trì đà tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.

Trong bối cảnh cầu vốn tăng mạnh, các chuyên gia phân tích đánh giá, hoạt động phát hành trái phiếu của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở sẽ tăng mạnh trở lại nửa cuối năm.

VIS Rating dự báo, phát hành trái phiếu bất động sản nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường trái phiếu phi tài chính trong năm nay. Các chủ đầu tư bất động sản sẽ hưởng lợi do dễ tiếp cận tín dụng từ ngân hàng trong bối cảnh môi trường kinh doanh của ngành đang thuận lợi.