Động lực cốt lõi của thị trường bất động sản vẫn là nhu cầu ở thực, chờ “cú hích” để thực sự phục hồi

Nhu cầu ở thực là động lực cốt lõi

Tại báo cáo thường niên Công ty cổ phần Vinhomes vừa công bố, ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes cho biết, thị trường bất động sản được dự báo bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc" trong 2026, với sự dịch chuyển theo hướng phát triển xanh, bền vững, minh bạch và kỷ luật hơn.

Ông dự kiến hệ thống pháp lý tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn, tạo điều kiện khơi thông nguồn cung, song môi trường kinh doanh vẫn tồn tại những thách thức về pháp lý và tài chính.

Theo ông, bối cảnh này đòi hỏi doanh nghiệp duy trì năng lực thích ứng cao. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đổi mới phương thức phát triển sản phẩm từng bước vượt qua rủi ro và tạo khác biệt cạnh tranh.

Chủ tịch Vinhomes khẳng định động lực cốt lõi của thị trường là những sản phẩm ở thực, đô thị được quy hoạch đồng bộ với tiêu chuẩn sống xanh.

Trước đó, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đánh giá thị trường BĐS về "thể chất" vẫn tích cực sau hơn 20 năm phát triển, đặc biệt nhờ động lực từ đầu tư công được đẩy mạnh trong giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tồn tại những "căn bệnh" nội tại như mất cân đối cung - cầu, lệch pha phân khúc và chất lượng sản phẩm chưa cao.

Theo ông Đính, nguồn cung phục vụ đầu tư đang lấn át nhu cầu ở thực, trong khi các rào cản thể chế khiến dòng sản phẩm phù hợp bị ách tắc. "Nếu không sớm cải thiện, cùng với việc nhà đầu tư lựa chọn sai sản phẩm, nguy cơ khủng hoảng hoặc vỡ nợ có thể xảy ra" - ông cảnh báo.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Vietnam, cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh của thị trường BĐS khi các luật và nghị định mới được áp dụng đồng bộ. Thị trường sẽ loại bỏ các giá trị "ảo", nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao. Đây cũng là lúc các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là tiếp cận các nguồn vốn xanh.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng minh bạch hóa thị trường. Theo đó, mỗi mét vuông đất có thể được định danh như một "căn cước", giúp kiểm soát quyền sở hữu, hạn chế tình trạng đứng tên hộ. "Khi kết hợp với hệ thống dữ liệu quy hoạch (GIS) và thanh toán số, thị trường có thể tiến tới xóa bỏ tình trạng "hai giá", đưa giá đất tiệm cận thực tế" - chuyên gia này nhận xét.

Chờ những “cú hích” để phục hồi

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở trên cả nước đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt ngay từ những tháng đầu năm 2026. Tuy nhiên, trong khi nguồn hàng dần được khơi thông, mặt bằng giá vẫn neo cao và thanh khoản suy giảm cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn “nén lực”, chờ những cú hích đủ mạnh để phục hồi bền vững.

Báo cáo cho thấy, trong ba tháng đầu năm 2026, cả nước có gần 1.200 dự án nhà ở đang được triển khai. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư đạt hơn 209.300 căn, bên cạnh khoảng 251.000 căn nhà ở riêng lẻ và gần 104.800 lô đất nền.

Trong đó, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành cũng như đủ điều kiện đưa vào giao dịch đều tăng mạnh, lần lượt 21% và 25% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy thị trường đang dần khơi thông nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, lĩnh vực được ưu tiên nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Trong quý I, các địa phương đã giao chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư cho 66 dự án với tổng vốn hơn 80.500 tỷ đồng.

Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Theo bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá nhà ở trong quý I nhìn chung ổn định nhưng chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt.

Tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM và Khánh Hòa, giá nhà tăng khoảng 2%. Trong khi đó, Đà Nẵng và Đồng Nai ghi nhận mức tăng trên 1%.

Trái ngược với diễn biến nguồn cung, thanh khoản thị trường lại có xu hướng suy giảm. Trong quý I/2026, cả nước ghi nhận khoảng 115.650 giao dịch thành công, giảm gần 24% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2025.

Năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh rõ nét hơn khi các quy định pháp lý mới được triển khai đồng bộ. Hoạt động môi giới được dự báo sẽ ngày càng chuyên nghiệp, trong khi các hành vi đầu cơ, thổi giá sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Quá trình “thanh lọc” thị trường được cho là sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Các chuyên gia nhận định, việc duy trì đà tăng nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ là giải pháp bền vững để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của người dân.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới theo hướng thực chất và bền vững hơn.

Thực tế cho thấy, chu kỳ bất động sản mới đang hình thành với đặc trưng cốt lõi là sự sàng lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính tốt có lợi thế rõ rệt, trong khi các chủ đầu tư phụ thuộc đòn bẩy cao có thể đối mặt áp lực lớn.

Sau giai đoạn tăng nóng và đóng băng xen kẽ, thị trường năm 2026 được kỳ vọng bước vào trạng thái cân bằng hơn: Nguồn cung cải thiện, đầu cơ giảm nhiệt và dòng tiền hướng tới giá trị thực. Đây không còn là giai đoạn “dễ thắng nhanh”, mà là thời kỳ đòi hỏi chiến lược dài hạn, tính minh bạch và khả năng thích ứng cao của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.