Doanh nghiệp bất động sản đang “sợ” phát hành trái phiếu, quá phụ thuộc vào vốn tín dụng?
Theo các chuyên gia, việc khó khăn cả cung lẫn cầu khiến các doanh nghiệp bất động sản cũng đang “sợ” phát hành trái phiếu. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc hơn vào tín dụng. Trong khi đó, ngân hàng tăng phát hành trái phiếu, dù đích đến cuối cùng vẫn là bất động sản.
Doanh nghiệp “sợ” phát hành trái phiếu
Một thực trạng khá phi lý là, doanh nghiệp bất động sản rất khát vốn, nhưng khó huy động trái phiếu, buộc phải quay về tín dụng ngân hàng, thì phát hành trái phiếu của ngân hàng tăng đột biến, với một trong những mục đích là để có nguồn cho vay bất động sản.
Từ đầu năm đến nay, các ngân hàng phát hành gần 81.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành 25.102 tỷ đồng trái phiếu, giảm 13,6% so với cùng kỳ.
Nếu như trước đây, phát hành trái phiếu của ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối cân bằng, thì hiện nay, phát hành trái phiếu của ngân hàng chiếm tỷ trọng áp đảo.
Cụ thể, năm 2020, trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng 33,6% tổng lượng phát hành, trái phiếu ngân hàng chiếm gần 28%; năm 2021, trái phiếu bất động sản chiếm 33%, trái phiếu ngân hàng chiếm tỷ trọng 36%. Tuy nhiên, trong 3 năm qua, trái phiếu bất động sản chỉ còn chiếm 20-22%, trong khi trái phiếu ngân hàng tăng lên 58-65%. Trong 5 tháng đầu năm nay, trái phiếu ngân hàng chiếm 67,1% tổng số phát hành, trong khi trái phiếu bất động sản chỉ chiếm 20,8% lượng phát hành.
Câu hỏi đặt ra là tại sao doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể huy động vốn qua kênh trái phiếu?
Bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý quỹ PVI (PVI AM) cho biết, một trong các vướng mắc là theo một quy định của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, các ngân hàng thương mại không được tham gia quản lý tài sản đảm bảo cho các gói phát hành trái phiếu. Điều này khiến các quỹ rất khó đầu tư vào trái phiếu.
Theo bà Quỳnh Giao, nếu như trước đây, trái phiếu bất động sản và trái phiếu ngân hàng đều chiếm khoảng 1/3 thị trường và 1/3 còn lại là của doanh nghiệp khác, thì hiện nay, ngân hàng chiếm hơn 70% tỷ trọng phát hành toàn thị trường. Tình trạng ngân hàng “một mình một chợ” trên thị trường trái phiếu là bất cập lớn, làm mất ý nghĩa của kênh huy động vốn trái phiếu với doanh nghiệp.
Mặc dù phát hành trái phiếu bất động sản đang tăng trở lại, song nếu loại trừ nhóm ngành tài chính - ngân hàng, thì thị trường vẫn chưa phục hồi.
Tín dụng bất động sản lại “bốc đầu”
Việc “hạn chế” huy động vốn qua kênh trái phiếu đã đẩy doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Theo đó, hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng bật tăng mạnh trong quý I/2025.
Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết), cho thấy hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng. Cụ thể, tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 9,7% so với cuối năm 2024.
Có tới 10/12 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm, trong đó 7 nhà băng ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng trưởng hai chữ số.
Techcombank hiện là ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất, đạt 214.783 tỷ đồng, tăng mạnh 14,8% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, mảng này chiếm tới 33,9% tổng dư nợ của Techcombank, tỷ trọng cao nhất trong nhóm khảo sát.
PGBank tăng tới 34,4%, dù quy mô dư nợ còn khiêm tốn (4.745 tỷ đồng). VIB ghi nhận tăng trưởng 24,9%, KienlongBank tăng 20,5%, SHB tăng 11,2%, HDBank tăng 17%, MB tăng 12,2%
Xét về tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ, VPBank chiếm 27%, SHB chiếm 24,5%, HDBank chiếm 18,1%, BVBank chiếm 17,5%, KienlongBank chiếm 16,2%, TPBank chiếm 8,6%, MB chiếm 9,0%, MSB chiếm 9,8%, LPBank chiếm 2,8%, VIB chiếm 2,1%.
Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh khu vực 2, thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến hết tháng 4 đạt 1,116 triệu tỷ đồng, tăng 0,34% so với tháng trước và 2,85% so với cuối năm ngoái.
Quy mô tín dụng bất động sản tiếp tục chiếm gần 1/3 tổng dư nợ trên địa bàn. Trong đó, tín dụng bất động với nhóm vay mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất để xây, sửa chữa nhà ở... chiếm 65% và đạt 727.000 tỷ đồng. Mức này tăng 0,05% so với tháng trước và tăng 0,65% so với cuối năm 2024.
Theo các chuyên gia, dù vẫn còn nhiều thách thức, ngành bất động sản đang hướng tới một giai đoạn phục hồi bền vững hơn, khi các văn bản pháp lý mới có hiệu lực và được áp dụng trên thực tế trong thời gian tới. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung mới từ năm 2025 cho các thành phố lớn cũng như các đô thị vệ tinh.
