DN bất động sản: Phải thay đổi để tồn tại

Hợp tác để tồn tại

	Hiện tại, nhiều nhà đầu tư lớn đang tìm đến thị trường bất động sản  để nắm bắt những cơ hội đang trở lại. Trong nửa cuối năm 2013, dự báo, thị trường bất động sản sẽ đón nhận lượng lớn nhà đầu tư mới. Đặc biệt, nhiều quỹ đầu tư ở khu vực châu Âu, đang tỏ ra rất quan tâm thị trường bất động sản Việt Nam.
	Ông Adam Bury, Phó giám đốc Bộ phận thị trường vốn (CBRE Vietnam)

Ba quý đầu năm 2013, thị trường bất động sản đã chứng kiến các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) mạnh mẽ với 14 thương vụ thành công với tổng giá trị trên 675 triệu USD. Trong đó, có những thương vụ điển hình như dự án Vincom Centre A (Hai Bà Trưng, Hà Nội) được Vingroup chuyển nhượng cho Công ty cổ phần (CTCP) Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD).

Tổng giá trị của thương vụ này xấp xỉ gần 10.000 tỷ đồng, được xem như thương vụ lớn nhất từ trước đến nay. Theo Vingroup, việc chuyển nhượng thành công dự án này đã đem về cho Tập đoàn khoản lợi nhuận sau thuế khoảng 4.300 tỷ đồng.

Mới đây nhất là vụ CTCP Tập đoàn FLC đã chính thức ký hợp đồng về việc nhận chuyển nhượng 99% phần vốn của CTCP Đầu tư Địa ốc Alaska (Alaska Land) - chủ đầu tư dự án Alaska Garden City (Từ Liêm, Hà Nội), tương đương gần 300 tỷ đồng. Ngoài những thương vụ mua bán được công bố thông tin, thị trường bất động sản còn hàng loạt giao dịch đã diễn ra nhưng “trong vòng bí mật”. Thị trường bất động sản Việt Nam đang tiếp tục sôi động với các hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, với sức ép tài chính đang ngày một gia tăng, trong bối cảnh nhà đầu tư có năng lực tài chính cũng đang tích cực tìm mua dự án, M&A bất động sản được dự báo sẽ vào thời kỳ sôi động và được coi là “chiêu” sống còn để giúp DN bất động sản vượt qua được thời kỳ khó khăn.

Trong khi, các DN Việt Nam đang có rất nhiều lợi thế để mua lại những dự án nhà ở vẫn đang hoạt động, nằm ở những vị trí đắc địa của những công ty đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và hạn chế trong quản lý thì các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các DN Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc lại đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội mua lại các khu văn phòng cho thuê, khu trung tâm thương mại.

Học cách tự thay đổi

Việc phát triển ồ ạt trong một thời gian ngắn thiếu định hướng đã khiến cho DN bất động sản rơi vào vòng xoáy thanh khoản với tồn kho lớn, nợ xấu tăng cao, dòng tiền kém dẫn tới nhều DN lâm vào cảnh thua lỗ nợ nần, phá sản. Thông thường, thời gian từ lúc phát triển dự án đến hoàn thiện mất tối thiểu từ 2 đến 5 năm do đó khi diễn biến kinh tế và thị trường không thuận lợi, nhiều DN bất động sản đầu tư bằng vốn vay ngắn hạn với tỷ trọng cao đã trở tay không kịp.

Trái lại, những DN hướng tới mục tiêu phát triển bền vững gắn tầm nhìn, mục tiêu theo sát chu kỳ kinh tế với chiến lược, cơ cấu sản phẩm phù hợp với từng giai đoạn thị trường lấy ngắn nuôi dài đã dần từng bước khẳng định tính hợp lý trên bước đường phát triển lâu dài.

Bên cạnh việc mua bán và sáp nhập,  nhiều DN có những cách khác nhau để tồn tại được trong cơn khủng hoảng. Trong khi các DN bất động sản khác chật vật với các khoản vay, nợ và tiến trình của dự án thì Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh đã chuyển hướng kinh doanh sang  mua lại toàn bộ dự án và bán đi một phần hay chủ động thu hẹp hoạt động đầu tư các dự án mới, tập trung vào hoạt động cốt lõi mũi nhọn là môi giới bất động sản, giảm bớt nợ vay và cắt giảm chi phí trung gian. Nhờ đó kết quả kinh doanh và sức khỏe tài chính của Công ty đã có sự cải thiện đáng kể và tốt hơn so với nhiều DN cùng ngành khác.

Hay như Công ty địa ốc Hoàng Quân, tận dụng lợi thế được giảm thuế cùng với hỗ trợ lãi suất, đã chủ trương tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Cụ thể trong năm 2013, Hoàng Quân có kế hoạch tung ra 1.000 căn hộ thu nhập thấp và khoảng 2.000 căn hộ nhà ở xã hội, trong đó dự án chính  HQC Plaza nằm tại KĐT Nam TP.HCM.

Dự án HQC Plaza đã xong giai đoạn đầu tư mặt bằng và hạ tầng và khả năng bán sản phẩm khả quan khi đã dự định bán 50% số căn hộ cho các đối tượng là cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng Công an (HQC Plaza là dự án được tiếp cận với gói cho vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội).

Chính nhờ những chiến lược dài hạn và việc thay đổi sản phẩm phù hợp với sức cầu của thị trường trong từng thời kỳ đã giảm Hoàng Quân giảm được gánh nặng vay nợ thậm chí mở rộng được hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.

Như vậy, để tồn tại, vượt qua khó khăn, có lẽ đã đến lúc các DN bất động sản không thể chỉ áp dụng biện pháp giảm giá mà cần có định hướng chiến lược phù hợp với thị trường, nhu cầu của khách hàng và chu kỳ kinh tế. Đặc biệt là về cách nhìn đối với thị trường đồng thời cần những chiến thuật linh hoạt nhằm giảm thiểu tồn kho, tăng cường thanh khoản và quan trọng hơn đáp ứng tốt nhất nhu cầu của người dân trong từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế.

Tác giả: Xuân Thảo-Báo Hải Quan