Đấu giá đất vùng ven Hà Nội rục rịch trở lại, nhưng không còn “sốt nóng” như trước

Đấu giá đất rục rịch trở lại

UBND xã Tây Phương (thuộc huyện Thạch Thất cũ) vừa cùng Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 - Quốc gia tổ chức phiên đấu giá 44 thửa đất vào ngày 8/2. Các thửa thuộc thôn Bình Xá, khu Đồng Ngà và khu Mả Cố. Vị trí này giáp tỉnh lộ 419 và Đại học Công nghiệp Việt Hung. Đây là phiên đấu giá đầu tiên của xã Tây Phương sau khi triển khai mô hình chính quyền hai cấp từ tháng 7/2025.

Trong buổi sáng, 22 thửa đất tại thôn Bình Xá được đấu giá thành công. Các thửa có diện tích 69,2-117,1 m2 với mức khởi điểm 11,8-18,5 triệu đồng một m2.

Lô trúng cao nhất đạt 164,5 triệu một m2, nằm ở mặt đường giáp tỉnh lộ. Khách trúng cần trả 13,6 tỷ đồng cho các lô này, gấp gần 9 lần giá khởi điểm. Lô trúng đấu giá thấp nhất là 63,8 triệu đồng một m2, gấp 5,4 lần khởi điểm.

Cùng ngày, 20 thửa đất tại khu Mả Cố và hai thửa ở Đồng Ngà cũng được đưa ra đấu giá. Diện tích các thửa dao động 68,5-150 m2 một lô, khởi điểm mỗi m2 quanh 10,8-50,8 triệu đồng.

Toàn bộ các thửa đất này đều tìm được chủ sau phiên đấu giá. Trong đó, lô trúng cao nhất đạt 96,8 triệu đồng một m2, chênh gần 9 lần giá khởi điểm và mức thấp nhất 62,8 triệu, cao hơn 5,8 lần.

Ngoài ra, xã Quốc Oai (TP Hà Nội) cũng vừa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 13 thửa thuộc khu A và khu B, dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất ĐG06, khu đường vành đai xã Sài Sơn, nay là xã Quốc Oai.

Các thửa đất có diện tích từ 70,4 - 101,8 m2. Trong đó, 5 thửa đất khu A có giá khởi điểm 14,2 triệu đồng/m2, 8 thửa đất khu B có giá khởi điểm 9,5 triệu đồng/m2.

Hay như, Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt vừa ra thông báo đấu giá tài sản của Ban quản lý Dự án đầu tư - hạ tầng xã Hồng Sơn.

Cụ thể là quyền sử dụng đất ở để giao đất có thu tiền sử dụng đất đối vớ 18 thửa đất tại khu Rộc Láng, thôn Thượng 2 Phùng Xá, xã Hồng Sơn, TP Hà Nội (đợt 1). Các thửa đất có diện tích 156 - 284 m2/thửa với giá khởi điểm 4,2 - 5,2 triệu đồng/m2.

Theo kế hoạch, Thủ đô có thể thu tối thiểu 63.031 tỷ đồng từ đấu giá 306 dự án, khu đất trên địa bàn. Việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân và doanh nghiệp.

Đồng thời, nó cũng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật - xã hội và thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới.

Thành phố dự kiến tổng thu từ đất đai (gồm đấu giá, giao hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...) cả năm nay khoảng 150.000 tỷ đồng, tăng gần 40% so với 2025. Năm ngoái, Thủ đô ghi nhận thu từ đất 107.900 tỷ đồng, vượt dự toán gần 125% và gấp hơn 2,6 lần năm 2024. Nguồn thu từ đất chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách của Hà Nội năm 2025.

Trong thời gian tới, nhiều dự án bất động sản quy mô được triển khai, dự kiến đóng góp lớn vào thu tiền từ sử dụng đất tại Hà Nội. Từ nay đến 2035, Thủ đô lên kế hoạch triển khai thêm 5 khu đô thị mới với tổng vốn trên 4 triệu tỷ đồng, diện tích đất gần 50.000 ha.

Không còn cảnh “nóng” bất chấp

Dù hoạt động đấu giá đất vùng ven Hà Nội đang sôi động trở lại, nhưng kịch bản “sốt nóng” với mức tăng giá chóng mặt như giai đoạn 2020–2022 gần như khó lặp lại. Nguyên nhân không chỉ đến từ bối cảnh kinh tế thay đổi mà còn phản ánh sự chuyển dịch sâu sắc trong cấu trúc thị trường, hành vi nhà đầu tư và cơ chế quản lý. Có thể nói, thị trường hiện nay đã “trưởng thành” hơn sau một chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh mạnh.

Trước hết, yếu tố quan trọng nhất là sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư. Trong giai đoạn sốt đất trước đây, thị trường bị chi phối bởi tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên tin đồn quy hoạch, kỳ vọng hạ tầng tương lai hoặc lời giới thiệu từ môi giới. Mục tiêu chính không phải là sử dụng hay khai thác tài sản mà là bán lại nhanh chóng để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường điều chỉnh mạnh, nhiều nhà đầu tư đã trải qua những bài học đắt giá khi thanh khoản giảm sâu và giá không tăng như kỳ vọng. Điều này khiến họ trở nên thận trọng hơn, dành nhiều thời gian phân tích pháp lý, hạ tầng, khả năng thanh khoản và dòng tiền trước khi quyết định xuống tiền. Khi tâm lý “mua nhanh – bán nhanh” giảm đi, khả năng hình thành các cơn sốt giá cũng suy yếu.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn cũng góp phần hạ nhiệt thị trường. Trong các cơn sốt đất trước đây, dòng tiền vay ngân hàng đóng vai trò rất lớn. Đòn bẩy tài chính cao giúp nhiều nhà đầu tư có thể tham gia đấu giá với số vốn tự có thấp, từ đó đẩy giá lên nhanh chóng. Hiện nay, các ngân hàng thẩm định chặt chẽ hơn, yêu cầu tỷ lệ vốn tự có cao hơn và kiểm soát rủi ro kỹ hơn đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản. Khi khả năng sử dụng đòn bẩy giảm, số lượng nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao trong các phiên đấu giá cũng giảm theo, khiến giá khó tăng đột biến.

Một yếu tố quan trọng khác là việc siết chặt quản lý hoạt động đấu giá. Sau nhiều phiên đấu giá gây xôn xao dư luận với mức giá trúng cao bất thường rồi bỏ cọc, cơ quan quản lý đã áp dụng nhiều biện pháp để tăng tính minh bạch và kỷ luật thị trường. Các quy định về năng lực tài chính, tiền đặt cọc và trách nhiệm sau khi trúng đấu giá được thực hiện nghiêm ngặt hơn. Điều này giúp hạn chế tình trạng “trả giá cho vui” hay tạo sóng ảo. Khi môi trường đấu giá trở nên kỷ luật hơn, mức giá trúng có xu hướng phản ánh sát giá trị thực thay vì bị đẩy lên bởi tâm lý đám đông.