Đất ven đô hút khách nhưng nhiều rủi ro

Sau hơn hai tháng tăng giá gấp 2, 3 thậm chí 5 lần, đất thổ cư ở một số huyện vùng ven như Sóc Sơn, Đông Anh đã bắt đầu chững lại. Lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản mới đây đã lên tiếng thừa nhận, chỉ những lô đất "nhạy cảm" gần quy hoạch có đường sắp mở mới sốt nóng. Trong khi người Hà Nội dồn về đất thổ cư thì tại TP HCM, người dân cũng đổ xô mua đất nền các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai.

Lý giải về hiện tượng này, các chuyên gia cho rằng, đất nền có đầy đủ pháp lý tại Hà Nội và TP HCM giá rất cao nên khó hút dòng vốn nhỏ. Trong tình cảnh bị siết vốn, nhà đầu tư phải tính toán để dòng tiền mang lại hiệu quả cao nhất. Thực tế, giá đất vùng ven chỉ bằng 1/3-1/5 giá bất động sản tại nội đô, một sự so sánh quá khập khiễng nếu đặt lên bàn cân để đong đếm về suất đầu tư. Thay vì đổ tiền tỷ vào những dự án lớn thì nhà đầu tư đổ tiền trăm triệu vào các khu đất giá bèo, đón đầu quy hoạch. Với việc dạt ra vùng ven chi phí vốn nhẹ, giá thấp, đường xá, cầu cống chưa hoàn thiện nên khách hàng kỳ vọng tăng giá ăn theo hạ tầng.

Thêm vào đó, tình hình thắt chặt tín dụng khiến cho việc vay vốn đầu tư bất động sản khó khăn, hiện dòng tiền duy nhất còn nhàn rỗi là vốn để dành của các hộ gia đình, chỉ phù hợp với đất vùng ven có giá phải chăng.

Trong khi đó thực tế, thông tin quy hoạch mới đây công bố về những miền đất hứa như Sóc Sơn sẽ trở thành một trong 5 thành phố vệ tinh và chuyện Đông Anh có 7 chùm đô thị mới chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Ông Võ cho rằng, nhược điểm lớn nhất của thị trường là đi tắt đón đầu quy hoạch trong khi quy hoạch Hà Nội thay đổi liên tục. Do đó, theo ông Võ, canh bạc này chỉ phù hợp với những ai có nhu cầu thực và nhà đầu tư trường vốn. Bởi khi thị trường tốt, đất tăng giá, nhà đầu tư thắng lớn, nếu không tăng giá, người có nhu cầu thực có thể mua để ở.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám Công ty cổ phần sông Đà Thăng Long bổ sung, ngoài việc chạy theo quy hoạch, người dân HN còn đang đẩy thị trường vào vòng luẩn quẩn. "Nghe mách" có quy hoạch là người dân chạy theo. Nhưng thực tế, quy hoạch rỉ tai có thể là quy hoạch thật, ảo hoặc treo. Thậm chí ngay cả quy hoạch thật thì cũng mất một thời gian rất lâu bởi chủ trương của Chính phủ đang cắt giảm đầu tư công vào các dự án mới, không trọng điểm. Do đó, ông Việt cho rằng, cơ sở hạ tầng- xã hội như điện đường trường học, bệnh viện chưa có thì người mua sẽ không mặn mà dẫn đến thị trường ở một số khu vực vùng ven Hà Nội sau khi sốt nóng sẽ chững lại, nhiều nhà đầu tư sẽ khó đẩy hàng.

"Người mua và người bán không phải là người tiêu dùng cuối cùng dẫn đến tinh trạng đầu cơ kép làm thị trường chỉ phục vụ những nhà đầu tư lướt sóng. Và cứ thế giá đất liên tục bị đẩy lên làm người có nhu cầu thực khó tiếp cận", ông Việt nói.

Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Mega, Nguyễn Xuân Châu lý giải cơn sốt đất nền vùng ven là một minh chứng cho khao khát đầu tư của nhiều người trong xã hội. Thế nhưng, đầu tư vào đâu trong khi các chính sách về vàng chưa ổn định, ngoại tệ không ai dám buôn, tín dụng thắt chặt, bất động sản ảm đạm... lại là bài toán buộc phải cân nhắc nhiều lần.

Ông Châu cho rằng, dù bị thắt chặt tín dụng nhưng địa ốc vẫn còn một vài phân khúc hấp dẫn nhà đầu tư. Trong đó đất nền có sổ đỏ là kênh an toàn nhất cho những dòng vốn nhỏ. Chính vì vậy, những tỉnh thành nào ra được đất nền sổ đỏ bung hàng trong thời điểm này thì lập tức hút khách. Mối quan ngại của ông Châu là, những dự án phân lô bán nền làm rất đơn giản, chủ yếu khai hoang đất rừng hoặc đất trồng cây cao su đã qua khai thác rồi tách nhỏ ra để bán.