Đất nền phía Nam bất ngờ “giảm tốc”?

Rục rịch hạ nhiệt

Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, cho thấy trong quý I, khu vực phía Nam có 102 dự án với hơn 6.530 nền đất được chào bán sơ cấp, tăng 5,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 430 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 6,6%. Mặc dù cải thiện hơn so với quý I/2024 (74 nền), con số này vẫn rất thấp so với phân khúc từng được mệnh danh là kênh đầu tư "vua" của thị trường.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận, quý I, toàn miền Nam có hơn 20.000 sản phẩm nhà đất mở bán, trong đó đất nền chiếm 21%, tương đương 4.200 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ dao động 10-15%, với khoảng 600 sản phẩm bán thành công. Đáng chú ý, các dự án ghi nhận thanh khoản tích cực chủ yếu tập trung tại khu vực Tây Nam Bộ, trong khi TP HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận sức mua yếu.

Lý giải tình trạng thanh khoản kém của thị trường đất nền, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định thị trường đất nền hiện đã "đứt" hẳn dòng tiền từ giới đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực với sản phẩm này rất thấp do đặc thù không thể sử dụng ngay.

Theo ông Thắng, sau những đợt siết tín dụng, lãi suất và giá đất tăng cao cùng tình trạng 'tắc" thanh khoản từ 2022 khiến giới đầu tư chuyển từ thế "công" sang "phòng thủ". Đất nền, phân khúc vốn không tạo ra dòng tiền và tiềm ẩn rủi ro chôn vốn lớn, bị đưa vào danh mục đầu tư kém hấp dẫn. Lực cầu từ đầu cơ đất nền suy yếu kéo theo thanh khoản phân khúc này lao dốc.

Chia sẻ mới đây, một môi giới đất nền khu Đông TP HCM cũng cho biết, hiện thị trường đất nền đã hạ nhiệt hơn so với vài tháng trước. Người mua ở thời điểm này phần lớn là mua để ở thực, lượng nhà đầu tư khá ít. Các lô đất được nhà đầu tư mua vào thời điểm cuối năm 2024, đầu năm 2025 hiện chưa bán ra.

Lý giải nguyên nhân giảm tốc trong vài tháng, môi giới này cho rằng, kỳ vọng về sáp nhập địa giới hành chính dần hạ nhiệt; mặt bằng mới đã khá cao khiến sản phẩm kén khách; Việc hạn chế nguồn cung mới cũng phần nào cản trở nhu cầu, đồng thời tâm lý e ngại rủi ro từ giới đầu tư nhỏ lẻ sau nhiều đợt sốt đất "chóng vánh".

Khó có sóng trong năm 2025?

Nhận định về thị trường đất nền trong năm 2025, ông Võ Hồng Thắng, cho biết nguồn cung phân khúc này dự kiến tăng nhưng khó có sự đột biến. Cụ thể, khoảng 3.000-3.500 nền đất chào bán, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Những khu vực còn lại như TP HCM, Bà Rịa -Vũng Tàu, Cần Thơ vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Ông Thắng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản đang hạn chế việc phát triển dự án đất nền ở khu vực phường, quận thuộc đô thị loại III trở lên, điều này trực tiếp làm giảm nguồn cung và khiến các dự án mới triển khai phải dịch chuyển ra khu vực xa dân cư hơn (ở các xã hoặc đô thị loại IV trở xuống). Nếu có quỹ đất đẹp, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển các phân khúc mang lại lợi nhuận tốt và an toàn hơn như chung cư, nhà liền thổ. Vị trí xa trung tâm ảnh hưởng đến sức cầu, giao dịch chung của phân khúc này, nhất là khi tâm lý nhà đầu tư vẫn còn yếu.

Với thị trường thứ cấp, nhà đầu tư có quỹ đất đẹp đang ôm kỳ vọng giá 'bùng nổ" khi áp dụng bảng giá đất mới (từ năm 2026). Vậy nên nửa đầu năm nay, rất ít nhà đầu tư thoát hàng, nếu có cũng sẽ "hét giá" khá cao.

"Trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn chưa hồi phục, đất bán giá cao khó lòng được hấp thụ. Giao dịch vì vậy nhiều khả năng tiếp tục đi ngang trong năm nay", ông Thắng dự báo.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cũng nhận định, sau giai đoạn điều chỉnh 2022–2024, thị trường đất nền thường có xu hướng phục hồi theo chu kỳ. Tuy nhiên, sự phục hồi này thường không đồng đều giữa các khu vực và phụ thuộc lớn vào yếu tố hạ tầng, nhu cầu thực và tính pháp lý. Theo đó, nửa đầu năm đất nền vẫn chưa có nhiều thay đổi tích cực, phải gần cuối năm 2025 thanh khoản thị trường mới khả quan hơn khi mọi hoạt động đi vào quỹ đạo và các dự án hạ tầng trọng điểm đẩy nhanh tiến độ", ông Tuấn cho hay.