Chuyên gia Savills: Căn hộ giá càng rẻ, tuổi thọ càng ngắn

>>> Tập đoàn Mường Thanh: Làm nhà cao cấp mới dễ, chứ làm nhà giá rẻ cực khó!

Trên đây là chia sẻ của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam xung quanh câu chuyện căn hộ giá rẻ chỉ từ 100 triệu, đang thành điểm nóng thời gian gần đây.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam (Ảnh: Bizlive)

Khó làm căn hộ 100 – 150 triệu ở TP.HCM

- Ông có thể chia sẻ cơ cấu giá thành căn hộ hiện nay gồm những gì?

Cơ cấu giá thành căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Bên cạnh đó, còn có những nền tảng cơ bản như vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công, cơ sở hạ tầng, chưa kể đến những chi phí phụ khác như bảo trì, quảng cáo tiếp thị, môi giới và quản lý.

- Như vậy, muốn giảm giá bán thì cần tác động những yếu tố nào thưa ông?

Để giảm giá bán thì cần tác động vào mọi yếu tố trong cơ cấu giá thành. Tuy nhiên quan trọng nhất là chi phí đất, với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất. Hơn nữa, quy trình phê duyệt đến lúc hoàn thành một dự án trung bình từ 3-5 năm, thời gian này cũng ảnh hưởng đến chi phí. Cụ thể, các dự án muốn có giá tốt cho người tiêu dùng thì phải giảm thiểu thời gian và tiền bạc vào việc giải phóng mặt bằng, cùng với việc có nhà thầu xây dựng chi phí cạnh tranh, hiệu quả và nhanh chóng. Để đạt được mục tiêu này cần tận dụng tốt các chính sách sách hỗ trợ từ nhà nước.

Ngoài ra, chi phí xây dựng cần được giảm đến mức tối thiểu để phù hợp với mô hình nhà ở xã hội nhưng vẫn đạt tiêu chuẩn chất lượng và đảm bảo an toàn cũng như giao thông cho người sử dụng.

- Trước đây Bình Dương đã làm được nhà 100 triệu, còn TP.HCM vẫn đang học hỏi. Theo ông, tại sao Bình Dương có thể làm được? TP.HCM còn thiếu những gì?

Trước hết, chúng ta cần nhìn nhận rõ một vấn đề rằng, ngôi nhà là tài sản cả một đời người và có thể nói là giá trị hơn rất nhiều những của cải khác. Và quyết định sở hữu một nơi chốn đi về không hề đơn giản mà là cả một sự đầu tư cần tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng. Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, và nếu chi phí càng rẻ, tuổi thọ này có khuynh hướng rút ngắn lại. Liệu công trình có thể đảm bảo đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn TCVN hay không cũng là điều cần xem xét kỹ.

Trở về với câu chuyện nhà giá rẻ ở Bình Dương. Đầu tiên, tỉnh miền Đông này có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào và là đô thị mới còn trẻ hơn TP.HCM khiến việc phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn. Đồng thời mức sống và thu nhập của người dân nơi đây cũng thấp hơn ở TP.HCM khiến những giá thành khác cũng có phần giảm thiểu hơn. Tại Bình Dương, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng , không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng, vì tầng cao luôn tỉ lệ thuận với chi phí.

Để TP.HCM làm được nhà 100 triệu - 150 triệu cần hội tụ đủ các yếu tố như không chịu chi phí về đất quá cao, phí đầu tư hạ tầng và diện tích mỗi căn ở có thể khoảng 25 m2. Đồng thời, chính quyền thành phố có thể lập ra cách chọn nhà thầu hiệu quả mà tiết kiệm chi phí để giảm giá thành căn hộ sản phẩm. Đồng thời, thành phố cũng cần đưa ra những hỗ trợ về đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, cung cấp hạ tầng điện, nước, làm đường, cây xanh và các tiện ích công cộng khác mà không tính vào giá đầu ra của căn hộ.

Tuy nhiên, việc làm được nhà 100 triệu - 150 triệu ở TP.HCM là một câu chuyện khó để thành hiện thực, ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm 1 phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành 100 triệu - 150 triệu này, hoặc giá trị đất không được tính vào.

- Nếu làm được những điều trên thì TP.HCM có thể xây nhà giá bao nhiêu?

Việc giá nhà bao nhiêu sẽ phụ thuộc nhiều vào vị trí của mỗi dự án tại TP.HCM và các chính sách cụ thể hỗ trợ do chính phủ đưa ra cho các dự án được triển khai. Đồng thời chính quyền có thể ảnh hưởng tới giá nhờ vào việc rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện dự án bằng cách đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép. Tuy vậy, giá thành căn hộ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và tình hình thực địa ở mỗi dự án cụ thể.

Nhà “vừa rẻ, vừa tốt, vừa bền” là thiếu tính thực tế

- Thực tế, tại TP.HCM, không phải cứ xây nhà giá rẻ là có đông người ở, mà Vĩnh Lộc là 1 ví dụ. Vậy làm sao để đảm bảo việc xây nhà giá rẻ đáp ứng được nhu cầu ở thực?

Việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực từ người dân phải làm việc ở các nhà máy, khu công nghiệp lân cận tuy nhiên lại không cách quá xa trung tâm thành phố hoặc các khu tiện ích vui chơi giải trí lân cận. Nói cách khác, trong bán kính di chuyển thuận tiện từ dự án, người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình.

Nếu không thỏa điều kiện này thì không mấy ai tới ở cũng là điều khá hiển nhiên. Chính vì vậy, trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác như độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình và sự phát triển của hạ tầng cùng các tiện ích công cộng có đủ để đảm bảo cho nhu cầu của cộng đồng mới hay không.

Ông bà ta cũng có câu “Tiền nào của đó”, và khái niệm “vừa rẻ, vừa tốt, vừa bền” có vẻ thiếu tính thực tế trong kinh doanh nói chung.

- Việc giải quyết nhu cầu ở là giá trị tích cực của nhà giá rẻ. Tuy nhiên, liệu có hệ luỵ tiêu cực nào về hạ tầng kỹ thuật, hay hạ tầng xã hội nếu phát triển nhà ở theo dạng này ở TP.HCM?

Nhà giá rẻ thường có vài hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước … chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Vì vậy, việc xây khu nhà ở giá rẻ cần được bố trí một cách phù hợp tại đúng thời điểm và vị trí để có tận dụng hiệu quả các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực đó.

Các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực chứ không phải di chuyển đường dài thường xuyên dẫn tới áp lực xe cộ lưu thông ra và vào thành phố lên hệ thống hiện tại vốn đã quá tải.

Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, các hệ thống truyền thông, phân bổ nước dùng sinh hoạt cũng phải được phân bổ thích hợp nhằm đáp ứng đủ cho nhu cầu của người dân tại các dự án này. Các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng cần được hoàn thiện và đảm bảo có thể mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân khiến họ không cần thiết phải tìm tới các cơ sở khác, điều này sẽ phần nào giảm áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.

Chính vì vậy, với sự tính toán hợp lý, các dự án nhà ở giá rẻ có tiềm năng tối ưu hóa được việc sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

- Với những vấn đề trên, theo ông, TP.HCM nên tiếp cận từng bước và giải quyết vấn đề nhà giá rẻ như thế nào cho hợp lý?

Trước hết, chính quyền thành phố cần nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về việc xây dựng dự án nhà giá rẻ về quy mô và vị trí để đảm bảo sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố. Như đã gợi ý ở trên, thành phố cần có những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp về như miễn giảm chi phí sử dụng đất, chi phí về pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới.

Tiếp theo, chính quyền địa phương cần củng cố giao thông thuận lợi, các công trình hạ tầng tại khu vực triển khai dự án để người dân tại dự án có thể sinh sống lâu dài chứ không phải tạo nên các khu dân cư tạm thời để sau này chờ tái quy hoạch.

- Xin cảm ơn ông!

Theo Hoàng Yến
Chuyên trang Phụ nữ và Đời sống - Báo Điện tử Người Đưa Tin

Link nguồn: http://phununews.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-savills-can-ho-gia-cang-re-tuoi-tho-cang-ngan-137321/