Căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đang phục hồi rõ nét nhưng giá cao vẫn là “rào cản” với người mua

Cung – cầu đều khởi sắc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đang ghi nhận những tín hiệu khởi sắc rõ nét ở cả phía cung lẫn cầu. Về nguồn cung, nhiều dự án đã bắt đầu “tái khởi động” sau thời gian vướng mắc pháp lý, đặc biệt ở khu Đông và khu Nam – những khu vực có hạ tầng phát triển nhanh và quỹ đất còn tương đối. Các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc ra hàng, tập trung vào những sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng thay vì tung ra thị trường các dự án “trên giấy” như trước đây. Điều này giúp cải thiện niềm tin của người mua, vốn đã bị ảnh hưởng trong giai đoạn thị trường biến động mạnh.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua căn hộ cũng đang có dấu hiệu phục hồi, chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua ở thực và một phần nhà đầu tư dài hạn. Sau khi mặt bằng lãi suất dần ổn định hơn và các chính sách hỗ trợ tín dụng được triển khai, nhiều người mua nhà đã quay trở lại thị trường với tâm lý thận trọng nhưng tích cực hơn. Đáng chú ý, xu hướng lựa chọn căn hộ hiện nay cũng có sự thay đổi rõ rệt: người mua ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và đặc biệt là mức giá phù hợp với khả năng tài chính. Điều này khiến thị trường dần dịch chuyển theo hướng “thực chất” hơn, giảm bớt yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý là dù cung – cầu cùng cải thiện, nhưng sự phục hồi không diễn ra đồng đều ở tất cả các phân khúc. Phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn có nhu cầu cao nhất – vẫn còn hạn chế. Điều này tạo ra sự lệch pha nhất định giữa cung và cầu, khiến thanh khoản thị trường chưa thể bứt phá mạnh mẽ. Tuy nhiên, so với giai đoạn trước, mức độ hấp thụ đã cải thiện đáng kể, đặc biệt ở những dự án có vị trí tốt và chính sách bán hàng linh hoạt.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sự khởi sắc của thị trường căn hộ tại TP.HCM hiện nay mang tính “phục hồi kỹ thuật” nhiều hơn là bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Vị này nhận định: “Cả cung và cầu đều đang quay trở lại, nhưng ở trạng thái thận trọng và có chọn lọc. Người mua không còn chạy theo tâm lý đám đông mà tập trung vào giá trị sử dụng thực và khả năng tài chính. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh chiến lược, ưu tiên pháp lý và tiến độ thay vì mở rộng ồ ạt. Điều này giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn, nhưng cũng đồng nghĩa với việc tốc độ phục hồi sẽ không quá nhanh.”

Giá cao vẫn là “rào cản”

Nhìn lại bức tranh địa ốc năm 2025, Savills Việt Nam nhận định thanh khoản thị trường đã cải thiện đáng kể. Phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 82% - mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng quý IV/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m2 và tiếp tục có xu hướng tăng khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Căn hộ giá trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%.  

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ đang phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua.

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ gỡ vướng dự án và hoàn thiện hạ tầng được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể mở thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.

Savills dự báo động lực thị trường nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực quy hoạch rõ ràng, kết nối thuận lợi. Mặt bằng giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và khả năng tiếp cận các tuyến giao thông trọng điểm.

Xu hướng phát triển này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trong những năm tới. Đến 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và quận 12 cũ.

Một chuyên gia tài chính cho rằng, thị trường hiện nay đang phát triển theo hướng “lệch chuẩn”, khi sản phẩm được tạo ra không phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Nếu tình trạng này kéo dài, thị trường có thể đối mặt với rủi ro mất cân đối bền vững, khi nhu cầu thực không được đáp ứng, còn nguồn cung cao cấp lại dư thừa tương đối.

Không chỉ người mua ở thực gặp khó, ngay cả nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao. Biên lợi nhuận kỳ vọng không còn hấp dẫn như trước, trong khi thanh khoản chưa thực sự ổn định khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn “đứng ngoài” hoặc chuyển hướng sang các thị trường khác có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính như thanh toán kéo dài, lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc hoặc chiết khấu sâu để kích cầu. Một số khác tìm cách tối ưu thiết kế căn hộ, giảm diện tích để hạ giá bán tổng thể, nhằm tiếp cận nhóm khách hàng trẻ.

Tuy nhiên, những giải pháp này chỉ mang tính ngắn hạn và chưa thể giải quyết tận gốc vấn đề giá cao. Để thị trường phát triển bền vững hơn, cần có những giải pháp mang tính hệ thống từ phía cơ quan quản lý.