Căn hộ gần metro: Cơ hội đầu tư hay "cạm bẫy"?

Tuyến metro tạo “sóng”, nhưng không phải ai cũng thắng

Thực tế khảo sát cho thấy giá căn hộ dọc theo các tuyến metro TP.HCM đã tăng 35–70% từ khi mở bán; những dự án gần ga trung tâm còn có biên độ tăng gấp đôi trong một thập kỷ.

Theo phân tích của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, các dự án quanh tuyến metro số 1 ghi nhận mức tăng 20–50% ngay sau giai đoạn vận hành thử; thậm chí có nơi tăng 150–200%. Mô hình TOD – đô thị nén gắn với giao thông công cộng, được xem là nguyên nhân chính thúc đẩy giá trị bất động sản “ăn theo” metro.

Xu thế này không lạ, tại Singapore, Hong Kong, Seoul hay Bangkok, bất động sản quanh nhà ga luôn tăng trưởng mạnh khi hệ thống metro hoạt động. Với Việt Nam, khi quỹ đất trung tâm ngày càng hiếm, các đô thị ly tâm như Thủ Đức, Bình Dương, Long An càng hưởng lợi từ hạ tầng công cộng mở rộng. Metro kéo dài “bán kính đi làm”, mở thêm nhu cầu nhà ở quanh trục giao thông mới.

Đi cùng sức hấp dẫn là loạt rủi ro không thể xem nhẹ. Tiến độ metro vẫn là ẩn số, trong khi nhiều dự án quảng cáo “cách ga vài phút” thực chất ở xa hơn nhiều, hoặc nằm cạnh những tuyến metro còn chưa có ngày hoàn thành.

Một rủi ro khác là hiện tượng giá bị thổi lên trong giai đoạn kỳ vọng. Nhà đầu tư mua vào ở giai đoạn “sốt nóng” dễ bị mắc kẹt khi mặt bằng giá vượt quá giá trị thật. Những lần sốt đất cục bộ trước đây cho thấy không ít người đã rơi vào tình trạng “đu đỉnh” vì chạy theo tin đồn.

Bên cạnh đó, khi mật độ cư dân quanh nhà ga tăng nhanh, hệ thống trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe hay dịch vụ công cộng đôi khi không theo kịp. Điều này làm tăng chi phí sinh hoạt và có thể ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân khu vực.

Thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án chỉ “núp bóng” metro mà không đáp ứng tiêu chí TOD: thiếu không gian công cộng, giao thông kết nối kém, thương mại dịch vụ nghèo nàn. Điều này khiến giá bán cao nhưng giá trị thực và khả năng khai thác lại hạn chế.

Metro mở đường, nhưng nhà đầu tư phải tự mở lối

Đầu tư căn hộ ven metro rõ ràng là mảnh đất màu mỡ, nhưng chỉ dành cho người nắm chắc quy hoạch, hiểu thị trường và có tầm nhìn dài hơi. Cơ hội vàng có thể trở thành chiếc bẫy nếu quyết định dựa trên tin đồn hoặc quảng cáo.

Metro sẽ góp phần định hình diện mạo đô thị TP.HCM trong tương lai. Nhưng để biến làn sóng ấy thành lợi nhuận thật, nhà đầu tư cần nhìn xa hơn những con số đang nhấp nháy trên bảng giá – và tỉnh táo trước mọi biến số có thể xảy ra.