Căn hộ cho thuê: Công suất duy trì ở mức cao, dư địa tăng trưởng đến từ đâu

Với công suất khai thác căn hộ dịch vụ duy trì khoảng 82–85%, cùng mức giá thuê tương đối ổn định, phân khúc này đang cho thấy khả năng tạo dòng tiền thực tế. Bên cạnh mô hình cho thuê truyền thống, căn hộ khai thác lưu trú ngắn hạn trên các nền tảng trực tuyến cũng mở ra hướng kinh doanh mới, dù hiệu quả phụ thuộc đáng kể vào năng lực vận hành và chiến lược giá của chủ nhà.

Dòng khách quốc tế nâng đỡ nhu cầu, căn hộ dịch vụ duy trì công suất khai thác cao

Thị trường căn hộ cho thuê tại TP HCM đang được hỗ trợ bởi sự hiện diện ổn định của cộng đồng chuyên gia nước ngoài, lao động chất lượng cao và khách công tác dài hạn. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu lưu trú tương đối đặc thù, thường ưu tiên không gian sống tiện nghi, vị trí thuận lợi, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn sinh hoạt quốc tế. Nhờ đó, căn hộ dịch vụ tiếp tục duy trì sức hút ngay cả khi thị trường bất động sản nói chung có những biến động về thanh khoản.

Theo báo cáo thị trường quý III của Savills Việt Nam và Avison Young, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại TP HCM hiện dao động trong khoảng 7.300–7.900 căn. Trong đó, phân khúc hạng A và B có hơn 3.500 căn, phục vụ chủ yếu nhóm khách hàng có khả năng chi trả tốt và nhu cầu lưu trú dài hạn. Đáng chú ý, công suất cho thuê toàn phân khúc duy trì ở mức 82–85%, phản ánh khả năng hấp thụ tương đối ổn định của thị trường.

Mặt bằng giá thuê cũng cho thấy phân khúc này vẫn giữ được sức cạnh tranh. Căn hộ dịch vụ hạng A có giá thuê trung bình khoảng 40–41 USD/m²/tháng, tương đương khoảng 1 triệu đồng/m²/tháng; trong khi hạng B đạt khoảng 22 USD/m²/tháng, tương đương gần 560.000 đồng/m²/tháng. Mức giá có sự khác biệt tùy theo vị trí, chất lượng dự án và tiêu chuẩn vận hành. Tuy nhiên, việc công suất khai thác vẫn duy trì ở mức cao cho thấy nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở nhóm căn hộ cao cấp mà còn hiện diện tại phân khúc trung cấp.

Ông Nghĩa Trần, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Avison Young Việt Nam, cho biết nguồn cầu căn hộ dịch vụ đang được củng cố bởi dòng vốn FDI trong lĩnh vực sản xuất và sự đa dạng hóa của nhóm khách quốc tế, trong đó có khách đến từ châu Âu, Ấn Độ và Singapore. Sự mở rộng hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kéo theo nhu cầu về chỗ ở cho chuyên gia, quản lý và nhân sự kỹ thuật làm việc tại Việt Nam. Đây là nguồn cầu có tính ổn định tương đối, đặc biệt đối với những dự án nằm gần các trung tâm tài chính, khu công nghiệp và khu vực tập trung hoạt động kinh doanh.

Một điểm đáng chú ý là nhu cầu thuê đang có sự dịch chuyển về cơ cấu sản phẩm. Theo Avison Young, các căn hộ dịch vụ có 2–3 phòng ngủ, phù hợp với chuyên gia nước ngoài đi cùng gia đình, đang đạt hiệu suất khai thác cao. Điều này cho thấy thị trường không chỉ cần những căn hộ diện tích nhỏ phục vụ khách công tác đơn lẻ mà còn có dư địa đối với sản phẩm có không gian rộng, tiện nghi và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt dài hạn.

Các chuyên gia Savills Việt Nam cũng nhận định công suất thuê căn hộ dịch vụ tại TP HCM duy trì quanh mức 85%, nhờ lượng chuyên gia nước ngoài làm việc ổn định tại các trung tâm tài chính và khu công nghiệp. Đây là nền tảng quan trọng giúp phân khúc duy trì hoạt động trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục hiện diện và cạnh tranh ngày càng rõ nét.

Đáng chú ý, cạnh tranh trên thị trường căn hộ dịch vụ đang dần chuyển từ yếu tố giá thuê sang chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Theo Avison Young, các đơn vị vận hành ngày càng chú trọng chất lượng quản lý, hệ sinh thái chăm sóc sức khỏe (wellness) và tiêu chuẩn dịch vụ quốc tế. Điều này cho thấy lợi thế khai thác không còn chỉ phụ thuộc vào vị trí hay mức giá chào thuê, mà còn nằm ở khả năng tạo ra trải nghiệm lưu trú đồng bộ. Những dự án có dịch vụ chuyên nghiệp, tiện ích phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu của khách thuê quốc tế sẽ có nhiều điều kiện duy trì công suất tốt hơn.

Cho thuê ngắn hạn mở thêm cơ hội khai thác, hiệu quả phụ thuộc vào năng lực vận hành

Bên cạnh mô hình căn hộ dịch vụ truyền thống, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn qua các nền tảng trực tuyến đang trở thành một hướng khai thác đáng chú ý tại TP HCM. Sự phát triển của du lịch, nhu cầu lưu trú linh hoạt và xu hướng lựa chọn căn hộ thay cho khách sạn tạo thêm dư địa cho các chủ sở hữu bất động sản tham gia thị trường này.

Dữ liệu từ AirROI cho thấy trong giai đoạn từ tháng 8/2025 đến tháng 7/2026, TP HCM có 6.233 căn hộ kinh doanh lưu trú ngắn hạn trên nền tảng Airbnb. Giá thuê trung bình đạt khoảng 62 USD/đêm, tương đương 1,6 triệu đồng, trong khi công suất phòng bình quân ở mức 34%. Vào những thời điểm cao điểm, công suất có thể tăng lên 70–80%. Doanh thu bình quân được ghi nhận khoảng 4.807 USD mỗi năm, tương đương khoảng 120 triệu đồng cho mỗi căn hộ.

So với mức công suất 82–85% của phân khúc căn hộ dịch vụ, tỷ lệ khai thác bình quân 34% của nhóm căn hộ ngắn hạn thấp hơn đáng kể. Sự khác biệt này phản ánh đặc thù của hai mô hình kinh doanh: căn hộ dịch vụ hướng đến khách thuê dài hạn và có nguồn cầu tương đối ổn định, trong khi căn hộ lưu trú ngắn hạn phụ thuộc nhiều hơn vào mùa vụ, lượng khách du lịch, thời điểm đặt phòng và khả năng cạnh tranh trên nền tảng trực tuyến.

Dù vậy, mức giá thuê theo đêm tương đối cao vẫn tạo ra dư địa doanh thu cho những chủ nhà có chiến lược khai thác phù hợp. Dữ liệu AirROI cho thấy các chủ nhà linh hoạt điều chỉnh giá và chú trọng nâng cấp chất lượng phòng có khả năng tối ưu công suất tốt hơn, qua đó ghi nhận doanh thu thực tế cao hơn nhóm duy trì mức giá cố định. Điều này cho thấy hiệu quả kinh doanh không chỉ phụ thuộc vào vị trí căn hộ hay mức giá niêm yết, mà còn gắn chặt với năng lực quản lý, tiếp thị và điều chỉnh hoạt động theo biến động nhu cầu.

Tại các khu vực trung tâm TP HCM như phường Sài Gòn, Thạnh Mỹ Tây, An Khánh, Hòa Hưng và Xóm Chiếu, nhóm căn hộ chung cư cao cấp đang hình thành mặt bằng giá thuê ngắn hạn khá đa dạng. Căn hộ một phòng ngủ có giá khoảng 1,1–1,5 triệu đồng/đêm, tương đương 16–26 triệu đồng/tháng. Với căn hộ hai phòng ngủ, diện tích khoảng 70–85 m², giá thuê dao động 1,4–1,8 triệu đồng/đêm, tương đương 25–33 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, những căn hộ 3–4 phòng ngủ có thể đạt mức 2,2–3,8 triệu đồng/đêm, tương ứng khoảng 40–70 triệu đồng/tháng.

Mặt bằng giá này cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm có khả năng tiếp cận nhiều nhóm khách hàng, từ khách du lịch, gia đình lưu trú ngắn ngày đến chuyên gia và khách công tác. Tuy nhiên, mức giá theo đêm không đồng nghĩa với doanh thu thực tế ổn định trong cả tháng. Chủ nhà cần tính đến thời gian trống phòng, chi phí vệ sinh, bảo trì, quản lý và các khoản chi phí vận hành khác khi đánh giá hiệu quả khai thác.

Nhìn chung, thị trường căn hộ cho thuê tại TP HCM đang phát triển theo hai hướng tương đối rõ rệt. Căn hộ dịch vụ tiếp tục dựa vào nguồn cầu dài hạn từ chuyên gia nước ngoài và đội ngũ nhân sự quốc tế, trong khi căn hộ cho thuê ngắn hạn tận dụng nhu cầu lưu trú linh hoạt của khách du lịch và khách công tác. Mỗi mô hình có cơ cấu khách hàng, công suất và yêu cầu vận hành khác nhau, do đó không thể chỉ so sánh hiệu quả dựa trên giá thuê.

Trong thời gian tới, triển vọng của phân khúc này sẽ tiếp tục gắn với sức hút đầu tư, hoạt động sản xuất, sự phát triển của các trung tâm tài chính và dòng khách quốc tế đến TP HCM. Đối với chủ sở hữu bất động sản, cơ hội tạo dòng tiền vẫn hiện hữu, nhưng sẽ ngày càng phụ thuộc vào việc lựa chọn đúng mô hình khai thác, xác định nhóm khách hàng mục tiêu và nâng cao chất lượng dịch vụ. Khi thị trường cho thuê chuyển dần từ cạnh tranh về giá sang cạnh tranh về trải nghiệm và hiệu quả vận hành, những sản phẩm có vị trí tốt, thiết kế phù hợp và được quản lý chuyên nghiệp sẽ có lợi thế rõ rệt hơn.