Theo Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý 3/2026 tiếp tục phân hóa khi giá rao bán tại nhiều khu vực điều chỉnh. Chung cư duy trì sức hút, trong khi người mua ngày càng chú trọng khả năng chi trả, chính sách thanh toán và lợi thế hạ tầng trước khi quyết định xuống tiền.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản trong quý 3/2026 tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định. Kết quả khảo sát môi giới cho thấy mức độ suy giảm giao dịch có dấu hiệu chững lại, dù thanh khoản vẫn chịu áp lực.
Khảo sát 530 môi giới cho thấy, 48% cho biết lượng giao dịch trong quý 3/2026 giảm hơn một nửa so với quý trước. Tỷ lệ này thấp hơn 2 điểm phần trăm so với kết quả khảo sát quý 2/2026, cho thấy tình trạng giao dịch giảm mạnh đã bớt phổ biến, dù thanh khoản thị trường vẫn còn khó khăn.
Tâm lý thận trọng vẫn chi phối quyết định mua khi 63% môi giới đánh giá khách hàng đang quan sát, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Lãi suất vay, lo ngại về biến động chính sách và quy hoạch, cùng hạn chế dòng tiền là những rào cản được ghi nhận.
Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục đứng đầu về mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, chiếm 37%, tiếp đến là đất nền với 24% và nhà riêng với 21%. Khi đánh giá triển vọng 6 tháng tới, 36% môi giới lựa chọn chung cư là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất, trong khi tỷ lệ dành cho nhà riêng là 32%.
Đáng chú ý, tỷ trọng quan tâm đối với bất động sản sơ cấp tăng từ 16% lên 28% trong 2 năm qua. Xu hướng này cho thấy sản phẩm từ chủ đầu tư đang được người mua chú ý nhiều hơn, với chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định giao dịch.
Tại Hà Nội, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu với tỷ trọng quan tâm đạt 52%, trong khi nhà riêng chiếm 18% và đất nền chiếm 13%.
So với quý 2/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang. Cùng với sự điều chỉnh giá, kết quả khảo sát môi giới ghi nhận một số chuyển biến về giao dịch. Tỷ lệ môi giới cho biết lượng giao dịch giảm trên 50% hạ từ 59% xuống 52%; nhóm ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.
Thị trường căn hộ có sự khác biệt giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp. Từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, trong khi phân khúc sơ cấp giảm 9%. Dù vậy, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý 3, cao hơn tỷ lệ 46% của thị trường sơ cấp.
Theo khảo sát, nhu cầu ở thực chiếm 83% tại thị trường chung cư thứ cấp, còn nhu cầu đầu tư chiếm 17%. Người mua có xu hướng tìm kiếm căn hộ phù hợp với khả năng chi trả tại những khu vực đã điều chỉnh giá. Với sản phẩm sơ cấp, chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, lãi được môi giới đánh giá có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua.
Ở phân khúc nhà riêng, khách hàng tiếp tục cân nhắc mặt bằng giá và thông tin quy hoạch. Có 44% môi giới kỳ vọng việc công bố quy hoạch chi tiết sẽ hỗ trợ phân khúc này phục hồi.
Trong khi đó, nhu cầu tìm kiếm biệt thự có xu hướng dịch chuyển ra ngoài lõi trung tâm. Hà Đông dẫn đầu với 22% tổng mức độ quan tâm, tiếp đến là Hoài Đức và Long Biên, cùng đạt 9%. Dù giá rao bán tại một số dự án ở Hà Đông giảm so với quý trước, mặt bằng giá vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm 2024.
Tại TP.HCM, chung cư chiếm 38% mức độ quan tâm, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, tỷ trọng quan tâm nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%.
Giá rao bán chung cư giảm nhẹ 1%, còn 69 triệu đồng/m²; đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m². Nhà riêng tăng 1%, lên 117 triệu đồng/m², còn nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng/m².
Xu hướng tìm kiếm tại các thị trường vệ tinh tiếp tục thể hiện rõ. Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài địa bàn TP.HCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho khu vực Bình Dương cũ tăng từ 9% trong quý 1/2024 lên 30% vào quý 3/2026.
Tại Bình Dương cũ, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 31% lên 38% trong cùng giai đoạn, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Tỷ trọng tìm kiếm căn hộ tại Long An cũ và Đồng Nai cũng tăng từ 3% lên 8%.
Dữ liệu đồng thời ghi nhận mức tăng giá đáng kể tại các khu vực gần hạ tầng giao thông lớn. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2,4 lần.
Đối với nhà riêng, thị trường TP.HCM cũ xuất hiện chênh lệch giữa cơ cấu tin đăng và nhu cầu tìm kiếm. Sản phẩm dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% mức độ quan tâm nhưng chỉ chiếm 22% lượng tin đăng. Ngược lại, nhóm từ 5-10 tỷ đồng chiếm 59% tin đăng, trong khi thu hút 45% mức độ quan tâm.
Khoảng cách này cho thấy nhu cầu đối với nhà ở có giá vừa phải vẫn lớn. Trong khảo sát về triển vọng phục hồi, 41% môi giới kỳ vọng vào việc hoàn thiện, đưa các công trình hạ tầng trọng điểm vào sử dụng; 34% kỳ vọng lãi suất vay giảm.
Phân khúc nhà mặt phố ghi nhận tín hiệu tích cực về khả năng khai thác cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại khu vực trung tâm và cận trung tâm lần lượt đạt 2,3% và 3,1% trong quý 3/2026, tăng so với mức khoảng 1,9% đầu năm 2024.
Tại Đà Nẵng, đất nền vẫn chiếm tỷ trọng quan tâm lớn nhất với 45%, nhưng đã giảm so với mức 56% của quý 3/2025. Trong khi đó, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 12% trong quý 1/2024 lên 24% vào quý 3/2026.
Giá rao bán chung cư giảm nhẹ 1% so với quý trước, còn 67 triệu đồng/m². Đất nền và nhà riêng cùng giảm 7%, lần lượt còn 78 triệu đồng/m² và 82 triệu đồng/m².
Dù điều chỉnh trong ngắn hạn, giá rao bán căn hộ vẫn cao hơn khoảng 46% so với mức 46 triệu đồng/m² đầu năm 2024. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư đạt 4,5%, tăng từ 3,5% trong cùng giai đoạn. Theo báo cáo, đây là mức tương đương Nha Trang và cao hơn TP.HCM cũ, Hà Nội.
Hoạt động giao dịch vẫn còn khó khăn. Có 46% môi giới ghi nhận lượng giao dịch chung cư giảm trên 50% so với quý trước; tỷ lệ này ở đất nền là 51%. Tuy nhiên, chung cư vẫn được nhiều môi giới lựa chọn nhất khi đánh giá triển vọng 6 tháng tới, với tỷ lệ 35%.
Diễn biến tại 3 thị trường cho thấy người mua ngày càng chú trọng mức giá, khả năng chi trả và điều kiện khai thác tài sản. Chung cư tiếp tục giữ sức hút, nhưng mức độ quan tâm cần được phân biệt với giao dịch thực tế. Khả năng phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc vào sự phù hợp giữa sản phẩm, chính sách tài chính và nhu cầu của người mua.
Bài: Nguyễn Như