Bất động sản vệ tinh TP.HCM phân hóa mạnh: Căn hộ “nóng” ở Bình Dương, thấp tầng khởi sắc tại Bà Rịa - Vũng Tàu

Bình Dương áp đảo nguồn cung căn hộ

Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ Bình Dương ghi nhận tổng nguồn cung sơ cấp lên tới 16.910 căn. Riêng lượng mở bán mới đạt 7.797 căn – mức cao nhất kể từ đầu năm và gấp 9,5 lần quý trước (817 căn). Nguồn hàng chủ yếu đến từ các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Hai địa bàn Thuận An và Dĩ An tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với loạt dự án mới gia nhập thị trường. Lực cầu cải thiện rõ rệt giúp Bình Dương đạt 6.609 căn hộ hấp thụ trong quý, tăng 55,15% so với quý III (4.260 căn). Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới duy trì quanh mức 77%, phản ánh thanh khoản tương đối tốt trong bối cảnh người mua ngày càng chọn lọc.

Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương đạt khoảng 2.031 USD/m², tăng 1,8% so với quý trước. Đà tăng này được hỗ trợ bởi cơ cấu nguồn cung chất lượng và nhu cầu ổn định, đặc biệt khi mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM vẫn ở mức cao, thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra các đô thị lân cận.

Triển vọng năm 2026, Bình Dương dự kiến tung ra thị trường khoảng 20.436 căn hộ. Tuy nhiên, sang năm 2027, nguồn cung có thể giảm còn khoảng 5.000 căn, cho thấy xu hướng điều tiết nhịp bán nhằm kiểm soát rủi ro. Các dự án mới sẽ tập trung tại khu vực có kết nối thuận tiện như dọc Quốc lộ 13 hoặc các tuyến metro nối dài.

Bà Rịa – Vũng Tàu: căn hộ hồi phục thận trọng

Khác với Bình Dương, thị trường căn hộ tại Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ ghi nhận một dự án mới với khoảng 700 căn mở bán tại Phú Mỹ trong quý IV/2025. Sau thời gian dài vắng bóng nguồn cung mới, thị trường đang trong giai đoạn tái khởi động.

Lượng hấp thụ đạt 523 căn, cho thấy sức mua dần hình thành nhưng vẫn thận trọng. Giá bán sơ cấp trung bình ở mức 1.297 USD/m², giảm 7,6% so với quý III/2025, phản ánh thị trường còn trong giai đoạn điều chỉnh và cần thêm lực cầu để tạo mặt bằng giá mới.

Năm 2026, Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến cung cấp khoảng 10.931 căn hộ, tập trung tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và định hướng phát triển du lịch – logistics, chủ yếu ở TP. Vũng Tàu. Việc mở rộng nguồn cung theo hướng chọn lọc được kỳ vọng hạn chế nguy cơ dư cung ngắn hạn.

Nhà liền thổ: Bà Rịa – Vũng Tàu bứt tốc

Ở phân khúc nhà ở thấp tầng, Bà Rịa – Vũng Tàu là điểm sáng của quý IV/2025 khi ghi nhận 1.012 sản phẩm mở bán, gấp 3,8 lần giữa năm (267 căn). Nguồn cung chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án gần trục giao thông trọng điểm tại Long Điền, Phú Mỹ, cùng một dự án mới quy mô lớn do Sun Group phát triển.

Số lượng giao dịch đạt 481 căn, tăng 37,4% so với quý III, tập trung ở các dự án hưởng lợi từ cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành. Động lực chính đến từ dòng sản phẩm nhà phố, shophouse phục vụ mục tiêu đầu tư dài hạn theo các trục du lịch – công nghiệp.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.190 USD/m², giảm 545 USD/m² so với quý trước. Tuy nhiên, mức giá có sự phân hóa mạnh theo định vị dự án, trong đó một số sản phẩm cao cấp ghi nhận mặt bằng giá vượt trội so với nhóm còn lại.

Giai đoạn tới, Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến bổ sung khoảng 1.536 căn nhà liền thổ, chủ yếu tại Long Điền, Bà Rịa và Phú Mỹ, gắn với các dự án ven biển và trục giao thông chiến lược.

Bình Dương điều tiết nguồn cung thấp tầng

Trái ngược đà tăng của Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương chỉ ghi nhận 166 căn liền thổ mở bán mới trong quý IV, giảm mạnh so với 1.620 căn ở quý III. Nguồn cung tập trung tại Thủ Dầu Một và Bến Cát, với cơ cấu 71% shophouse và 29% nhà phố liền kề, không có biệt thự mới.

Lượng hấp thụ cũng đạt 166 căn, duy trì thanh khoản sau giai đoạn bùng nổ trước đó. Giá bán sơ cấp trung bình ở mức 2.521 USD/m², giảm 13,5% so với quý III do các giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp, trong khi sản phẩm cao cấp đã tiêu thụ phần lớn ở quý trước.

Giai đoạn 2026–2027, Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 10.746 căn liền thổ, tập trung tại các khu đô thị vệ tinh, hưởng lợi từ các tuyến hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc TP.HCM – Chơn Thành.

Theo đại diện Cushman & Wakefield, các thị trường vệ tinh đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản hơn, nơi quy hoạch và tiến độ hạ tầng đóng vai trò quyết định giá trị dài hạn. Khi TP.HCM đẩy mạnh chiến lược đô thị đa cực, những dự án bám sát trục giao thông trọng điểm và phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp sẽ có lợi thế thu hút nhu cầu bền vững, góp phần tái định hình cấu trúc toàn vùng.