Bất động sản Khu công nghiệp vẫn là phân khúc “màu mỡ”, tiếp tục sôi động trong năm nay?

Nhu cầu sẽ tăng mạnh trong 2025

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, nhu cầu về BĐS công nghiệp trong năm 2025 sẽ tăng trưởng tích cực với sự trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng như làn sóng dịch chuyển từ Trung Quốc +1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại.

Nhu cầu trong năm 2025 được cho sẽ tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao trên nền tảng thu hút có chọn lọc.

Ở mảng kho, nhà xưởng, lực cầu sẽ ngày càng đa dạng với các yêu cầu được cho khắt khe hơn, tùy thuộc vào ngành và lĩnh vực hoạt động.

Theo Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - bà Nguyễn Thị Miền cho rằng, trong năm 2025, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng mạnh với sự nâng cao về tiêu chuẩn nhờ nhiều KCN mới cũng như các dự án mở rộng các KCN hiện hữu.

Theo đó, nguồn cung nhà kho xây sẵn, nhà xưởng chất lượng cao tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh nhằm phục vụ ngành logistics và thương mại điện tử.

Đặc biệt điều này diễn ra giữa bối cảnh các hoạt động xây dựng, phát triển hạ tầng KCN được đẩy mạnh theo hướng chuyển đổi xanh.

Vị chuyên gia này cho rằng, trong năm 2025, giá thuê đất công nghiệp, đặc biệt ở các KCN đáp ứng được các tiêu chuẩn cao tiếp tục có xu hướng gia tăng bởi số lượng các KCN mới được đưa vào vận hành vẫn hạn chế trong khi nhu cầu đang ngày một tăng cao.

Tại khu vực miền Bắc, giá thuê đất KCN tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng được dự báo sẽ tăng từ 5-10%, đạt trung bình 145USD/m2/chu kỳ thuê. Ở miền Nam, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu về giá thuê, dự kiến tăng khoảng 7-12%, đạt mức 200USD/m2/chu kỳ thuê.

Trong khi đó tại miền Trung, mức giá thuê vẫn duy trì ở mức thấp hơn khi dao động từ 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê, với tiềm năng tăng khoảng 3-5% nhờ vào các dự án mới.

Ngoài ra, giá thuê kho xưởng xây sẵn được dự báo tiếp tục tăng khoảng 10%, điều này sẽ thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội và TP. HCM giữa bối cảnh nguồn cung tại đây ngày càng hạn chế, nhiều KCN và kho bãi đã được lấp đầy.

Giá thuê ở phía Nam tăng nhẹ

Báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025, giá thuê nhà kho xây sẵn tại các tỉnh phía Nam đạt trung bình 4,9 USD (gần 125.000 đồng) mỗi m2 một tháng, tăng nhẹ 0,5% so với quý trước và tăng 1,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ ròng duy trì ổn định, với khoảng 88.000 m2 nhà kho được thuê, trong đó phần lớn giao dịch đến từ các doanh nghiệp trong nước. Không có thương vụ cho thuê quy mô lớn nào diễn ra trong quý này.

Diễn biến tương tự cũng được CBRE Việt Nam đưa ra, khi cho rằng sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, quý I, các tỉnh phía Nam không có thêm nguồn cung kho, xưởng cho thuê mới. Phần lớn dự án mới vẫn trong quá trình xây dựng và hoàn thiện, dự kiến kéo dài đến cuối năm. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung góp phần đẩy giá thuê nhà kho xây sẵn tăng 7,6% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 2,6% so với quý trước, đạt trung bình 4,9 USD mỗi m2 một tháng.

Không chỉ giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy nhà kho và xưởng xây sẵn phía Nam lần lượt đạt 72% và 89%, tăng tương ứng 14% và 3% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút ổn định của phân khúc này.

Lý giải yếu tố giúp phân khúc kho, xưởng duy trì hoạt động ổn định trong bối cảnh kinh tế biến động, nhất là sau "cú sốc" thuế đối ứng từ Mỹ. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết thị trường nội địa đang giữ vai trò trụ cột, giúp bất động sản công nghiệp, nhất là phân khúc nhà kho, xưởng cho thuê duy trì hoạt động ổn định. Nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước, tỷ lệ hấp thụ và giá thuê ít chịu tác động tiêu cực trong quý đầu năm.

Đồng quan điểm, bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE TP HCM, cho rằng ba năm qua, giao dịch thuê kho, xưởng tại thị trường phía Nam vẫn chủ yếu đến từ doanh nghiệp trong nước, với các ngành nghề chủ lực như vận tải, logistics, linh kiện điện tử, thực phẩm, thương mại điện tử và bán lẻ. Nhu cầu từ khối nội đa phần là những giao dịch nhỏ, lẻ nhưng ổn định và tăng trưởng đều. Nhờ vậy lực cầu kho, xưởng không tăng trưởng đột biến nhưng ít chịu tác động mạnh từ biến động nhu cầu khối ngoại.