Thị trường chung cư quý II/2026: Cung tăng, giá đi ngang

Quý II/2026, thị trường chung cư được dự báo có thêm nguồn cung lớn, đặc biệt ở các đô thị vệ tinh gắn với hạ tầng giao thông. Trong khi đó, mặt bằng giá nhiều khả năng đi ngang trong ngắn hạn do dòng tiền đầu tư thận trọng hơn.

Giao dịch giảm, người mua chọn lọc hơn

Theo báo cáo của One Mount Group, thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn mở bán trong quý I/2026. Con số này giảm 75% so với quý IV/2025 nhưng vẫn tăng 86% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới ở khu vực trung tâm TP. HCM và Bình Dương lần lượt đạt 55% và 74%, cùng giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước.

Tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng căn hộ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I, giảm tới 60% theo quý và 26% theo năm khi dòng tiền đầu tư có xu hướng rút khỏi thị trường.

Tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, bao gồm cả nhà đất thổ cư và căn hộ, giảm 50% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định: “Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh bán nhanh mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn”.

Theo ông Tiến, dòng tiền đầu tư lướt sóng đang suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc mục tiêu tích sản dài hạn.

Nguồn cung sẽ dịch chuyển ra đô thị vệ tinh?

Bước sang quý II/2026, nhiều chuyên gia cho rằng chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung mới có xu hướng tăng ở các khu vực ven đô, trong khi giá nhiều khả năng chỉ đi ngang trong ngắn hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng nguồn cung căn hộ tại khu vực trung tâm các đô thị lớn ngày càng hạn chế, đặc biệt tại TP. HCM khi định hướng phát triển đô thị đang dần hạn chế việc xây mới chung cư trong khu vực lõi.

Do đó, nguồn cung mới nhiều khả năng sẽ dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh. Xu hướng này cũng diễn ra tương tự tại Hà Nội khi các dự án căn hộ ngày càng gắn với hạ tầng giao thông như các tuyến metro, đường vành đai hoặc mô hình TOD.

“Thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn về vị trí và khu vực, nhưng phần lớn nguồn cung mới vẫn nằm ở các trục đô thị vệ tinh, trong khi khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm”, ông Tuấn nói.

Giá căn hộ có giảm sâu không?

Về xu hướng giá, ông Tuấn cho rằng mặt bằng giá sẽ đi ngang trong thời gian tới. Trong khoảng 4-5 tháng đầu năm, thị trường chung cư đã bắt đầu có sự điều chỉnh nhất định do tác động của lãi suất và tâm lý người mua.

Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, mặt bằng giá chủ yếu sẽ đi ngang. Về dài hạn, chi phí phát triển dự án như giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính đều có xu hướng tăng, khiến khả năng giảm giá sâu của căn hộ là không cao.

Những khu vực chưa có hạ tầng hoàn thiện nhưng đang được đầu tư mạnh có thể có dư địa tăng giá tốt hơn. Ngược lại, tại các khu vực đã phát triển đầy đủ hạ tầng, mặt bằng giá có thể bước vào giai đoạn ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ do tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cũng cho rằng xu hướng giá căn hộ phụ thuộc vào nguồn cung, cơ cấu sản phẩm và vị trí dự án. Tuy vậy, giá căn hộ khó có khả năng giảm sâu khi chi phí đầu vào như đền bù giải phóng mặt bằng và vật liệu xây dựng vẫn đang tăng.

Theo Savills, trong quý I/2026, cơ cấu nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện chủ yếu là phân khúc hạng A và hạng B, trong khi căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm.

Trong đó, căn hộ hạng A có xu hướng giữ giá hoặc tăng nhẹ, còn căn hộ hạng B có thể xuất hiện những điều chỉnh nhất định khi nguồn cung mới đến từ các dự án ngoài khu đại đô thị.

Tỷ lệ hấp thụ còn phụ thuộc vào điều gì?

Theo ông Tuấn, phân khúc căn hộ vẫn sẽ duy trì mức hấp thụ tương đối tốt nhờ nhu cầu ở thực lớn. Trong điều kiện thuận lợi, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt trên 70%, thậm chí lên tới 80%. Khi thị trường khó khăn, con số này có thể giảm xuống khoảng 60%.

Ba yếu tố chính ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của dự án gồm: chính sách lãi suất, chính sách bán hàng của chủ đầu tư và tiến độ triển khai hạ tầng.

Nhà đầu tư nên nhìn vào đâu?

Từ góc độ nhà đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị ưu tiên các khu vực có hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh và có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm đô thị.

Bên cạnh đó, yếu tố uy tín chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án cần được đặt lên hàng đầu, bởi với phân khúc căn hộ, năng lực triển khai và tiến độ thực hiện dự án đóng vai trò rất quan trọng.

Nhà đầu tư cũng cần cân nhắc mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp để đảm bảo khả năng theo đuổi kế hoạch dài hạn. Việc dùng đòn bẩy quá lớn trong bối cảnh thanh khoản chậm có thể tạo áp lực phải bán sớm hoặc gặp rủi ro tài chính.

Bạn đang quan tâm khu vực nào của thị trường chung cư? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!