Thị trường bất động sản 2026: Không đóng băng, cũng không tăng nóng diện rộng

Thị trường bất động sản không đóng băng, nhưng cũng khó tăng nóng trên diện rộng. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, dòng tiền sẽ chọn lọc hơn và ưu tiên các dự án có giá trị thực, hưởng lợi từ hạ tầng.

Dòng tiền đang dịch chuyển theo hướng nào?

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản những năm tới vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế.

Tuy nhiên, ông lưu ý nhiều số liệu hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư. Với FDI, nhiều dự án đăng ký lớn nhưng giải ngân kéo dài nhiều năm. Với đầu tư công, không phải toàn bộ vốn được đưa ngay vào nền kinh tế thực mà một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong thời gian chờ giải ngân.

Ở khu vực tư nhân, việc tăng vốn hay công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường diễn ra theo lộ trình nhiều năm. Vì vậy, cần nhìn nhận thận trọng hơn về quy mô dòng vốn thực sự đi vào sản xuất kinh doanh.

Vì sao tiền gửi dân cư giảm?

Một điểm đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư thời gian gần đây. TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, ngoài kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.

Ông dẫn chứng: dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn 2 năm qua, thị trường vẫn tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước.

Theo ông, sự dịch chuyển này đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.

Bất động sản có tăng nóng trở lại không?

Đánh giá triển vọng thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang cải thiện nhờ nhiều cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội, trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy vậy, ông không cho rằng sẽ xuất hiện các đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước. “Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra”, ông nói, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng.

Theo ông, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nếu hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.

Áp lực huy động vốn còn rất lớn

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.

Ông cho rằng việc biến nguồn tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không hề dễ dàng, nên Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới để khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh.

Ông đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ để bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.

Kết luận: phân hóa theo khu vực và phân khúc

Nhìn tổng thể, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn các cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Bạn nghĩ sao về nhận định này? Comment bên dưới nhé!