Hạ tầng mở đường cho đô thị đa trung tâm ở TPHCM

Hạ tầng giao thông đang mở đường cho một chu kỳ tái cấu trúc đô thị mới của TPHCM và vùng Đông Nam Bộ. Nhưng theo các chuyên gia, hạ tầng chỉ là bước khởi đầu; việc làm, chất lượng sống và khả năng giữ chân cư dân mới quyết định thành công.

TPHCM bước vào giai đoạn đô thị đa trung tâm

Khi hàng loạt dự án metro, vành đai, cao tốc, sân bay và cảng biển được thúc đẩy trong giai đoạn 2026-2030, trọng tâm phát triển của TPHCM không còn là mở rộng theo chiều ngang như trước, mà chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm, gắn với giao thông công cộng, logistics, công nghiệp và chất lượng sống.

Thông tin này được các diễn giả nêu tại phiên thảo luận “Đô thị mới sẽ hình thành ở đâu?” trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản 2026 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 21-5-2026 tại TPHCM.

Hạ tầng không chỉ phục vụ riêng TPHCM

Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy, cho rằng các dự án hạ tầng hiện nay đang mở rộng kết nối cho cả vùng đô thị lớn xung quanh thành phố, thay vì chỉ phục vụ riêng TPHCM.

Ông dẫn quy mô nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng khoảng 8,22 triệu tỉ đồng trong giai đoạn tới và đặt câu hỏi: điều gì tạo nên quyết tâm rất lớn của Quốc hội và Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư hạ tầng giao thông?

Nhìn từ kinh nghiệm phát triển của TPHCM

Theo ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nền tảng của các quyết sách hiện nay đến từ cả thành công lẫn hạn chế trong quá trình phát triển đô thị trước đây của TPHCM.

Ông nhắc đến các dấu mốc như di dời cảng Sài Gòn, phát triển khu Nam, xây dựng hầm Thủ Thiêm hay cải tạo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Theo ông, các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 54 trước đây và Nghị quyết 98 hiện nay đang tạo nền tảng để TPHCM chủ động hơn trong đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian phát triển.

“Chúng ta đang trao cho thành phố quyền được quyết định hướng phát triển của mình. Hạ tầng giao thông và bất động sản sẽ đi theo các hành lang kinh tế mới, tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thành phố”, ông Kiên nói.

Metro và kết nối vùng sẽ thay đổi cấu trúc đô thị

Ở góc độ quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch đô thị, cho rằng hệ thống metro và giao thông công cộng sẽ làm thay đổi căn bản cấu trúc phát triển đô thị.

Ông cho biết khả năng mở rộng không gian đô thị luôn gắn với phương thức di chuyển: đi bộ thì đô thị chỉ phát triển trong bán kính khoảng 1km, xe đạp hay tàu điện mở rộng lên khoảng 5km, còn ô tô có thể kéo giãn đô thị ra khoảng 10km.

“Khi metro hình thành, những khu vực trước đây bị xem là xa trung tâm sẽ trở nên dễ tiếp cận hơn và mở ra cơ hội hình thành các đô thị mới”, ông Dũng nói.

Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TPHCM thành một chỉnh thể

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho rằng việc mở rộng liên kết vùng với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang tạo cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển theo hướng hoàn chỉnh hơn.

Trước đây, mỗi địa phương mạnh ở một mảng riêng: TPHCM về tài chính - dịch vụ, Bình Dương về công nghiệp, Bà Rịa - Vũng Tàu về cảng biển và du lịch. Khi kết nối thành một chỉnh thể, vùng đô thị mới sẽ hình thành hệ sinh thái đầy đủ hơn từ công nghiệp, logistics đến dịch vụ.

Ông cũng cho biết thành phố đang nghiên cứu tổng thể mạng lưới metro mới, các tuyến đường sắt hàng hóa và kết nối sân bay Long Thành, đồng thời thúc đẩy xã hội hóa đầu tư hạ tầng. “Không chỉ là đầu tư tuyến đường hay tuyến metro, mà còn là đầu tư cả hệ sinh thái đô thị đi kèm”, ông nói.

Đô thị mới không thể chỉ là nơi để ở

Dù đồng thuận rằng hạ tầng sẽ mở ra không gian phát triển mới, các chuyên gia đều cho rằng yếu tố quyết định thành công của các đô thị tương lai nằm ở khả năng tạo sức sống thực sự cho cư dân.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng dẫn thực tế nhiều khu đô thị vệ tinh trước đây “bán hết nhà nhưng dân không về ở”. Theo ông, vấn đề không chỉ là khoảng cách địa lý mà còn là chi phí thời gian di chuyển, việc làm và chất lượng tiện ích xã hội.

Ông cho biết người dân thường chỉ chấp nhận thời gian đi lại khoảng 30 phút mỗi chiều. Vì vậy, các đô thị mới phải được phát triển theo mô hình tích hợp, cân bằng giữa nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế và không gian sống.

“Cần cân bằng giữa nhà ở và việc làm. Không thể chỉ quy hoạch đất ở mà thiếu không gian cho doanh nghiệp và kinh tế dịch vụ”, ông nhấn mạnh.

Y tế, giáo dục và việc làm là chìa khóa giữ cư dân

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng quá trình đô thị hóa hiện nay đang chuyển từ mô hình đô thị tập trung sang đô thị vệ tinh, nhưng các đô thị mới không thể chỉ là nơi cư trú. “Một khu đô thị bền vững phải tự nuôi sống được”, bà nói.

Theo bà Dung, hai yếu tố quan trọng nhất để kéo cư dân đến ở thực sự là y tế và giáo dục. Bên cạnh đó, đô thị phải tạo được việc làm và hệ sinh thái tiện ích xã hội hoàn chỉnh để người dân có thể làm việc, học tập, chữa bệnh và sinh hoạt ngay tại chỗ.

Doanh nghiệp cũng phải đổi tư duy phát triển

Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối Bất động sản Công nghiệp và Nhà ở Frasers Property Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu thay đổi tư duy phát triển đô thị.

Theo ông, nhiều chủ đầu tư hiện vẫn đánh giá thành công dự án bằng tốc độ bán hàng hoặc giá bán, trong khi yếu tố quan trọng hơn là chất lượng sống dài hạn.

“Thành công không chỉ là bán nhanh hay giá cao, mà là sau 5-10 năm cư dân có thực sự hạnh phúc khi sống ở đó hay không”, ông nói.

Ông cho biết Frasers Property hiện ưu tiên phát triển không gian công cộng, tiện ích phục vụ đời sống thực tế và tăng kết nối cộng đồng thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm nhà ở. “Kết nối con người mới là điều quan trọng nhất của đô thị”, ông nói thêm.

Chu kỳ đô thị mới sẽ được đo bằng chất lượng sống

Điểm đáng chú ý trong phiên thảo luận là các diễn giả đều cho rằng chu kỳ đô thị mới của TPHCM sẽ không còn được đo bằng diện tích đất phát triển hay số lượng dự án bất động sản, mà bằng chất lượng sống thực tế.

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh cho rằng trong giai đoạn tới, mỗi đô thị cần xác định rõ chức năng riêng như công nghiệp, tài chính, logistics, du lịch hay dịch vụ để từ đó bố trí hạ tầng xã hội phù hợp.

Ông Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh quy hoạch tương lai cần chuyển từ tư duy “sở hữu nhà ở” sang “chất lượng sống”. “Lấy người dân làm trung tâm nghĩa là phải có bệnh viện, trường học, công viên, giá nhà phù hợp thu nhập và chất lượng sống thực tế”, ông nói.

Theo ông Kiên, nhà ở cho thuê có thể trở thành một định hướng quan trọng trong các chính sách sắp tới nhằm giảm áp lực sở hữu bất động sản và tạo thêm lựa chọn cho người dân đô thị.

Từ câu chuyện hạ tầng mở đường, TPHCM đang bước vào giai đoạn mà giao thông trở thành xương sống tái định hình không gian đô thị. Nhưng như các chuyên gia cùng nhìn nhận, hạ tầng chỉ mở lối; thành công của các đô thị mới sẽ phụ thuộc vào việc tạo việc làm, dịch vụ công, kết nối cộng đồng và chất lượng sống đủ sức giữ chân cư dân lâu dài.

Bạn nghĩ mô hình đô thị đa trung tâm ở TPHCM sẽ thay đổi thị trường bất động sản thế nào? Comment bên dưới nhé!