Dự án bất động sản chết lâm sàng: DN đề xuất mở van vốn tái cấu trúc

Nhiều dự án bất động sản dở dang, bỏ hoang hoặc “chết lâm sàng” đang trở thành điểm nghẽn lớn của thị trường. Các doanh nghiệp tại hội thảo cho rằng cần sớm mở cơ chế dẫn vốn cho tái cấu trúc và M&A để hồi sinh các dự án này, thay vì để lãng phí nguồn lực.

Cần phân loại doanh nghiệp bất động sản theo từng phân khúc

Ông Trần Văn Hiếu - Tổng giám đốc OBC Holdings cho rằng việc áp dụng chung một chính sách tín dụng cho toàn ngành đang bộc lộ nhiều bất cập. Theo ông, thị trường đã phân hóa rất sâu, không còn là một khối đồng nhất.

Ông Hiếu cho biết, riêng sản phẩm bất động sản đã có khoảng 5 nhóm lớn, nhưng trong mỗi nhóm lại chia thành nhiều phân khúc với đặc thù vận hành, vòng quay vốn và khả năng hấp thụ tín dụng khác nhau.

Nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa có tiêu chí thật rõ

“Chúng tôi là doanh nghiệp phát triển bất động sản dân cư, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, hiện nay ngay cả khái niệm nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở xã hội vẫn còn tương đối chung chung”, ông Hiếu chia sẻ.

Theo lãnh đạo OBC Holdings, giá bán bất động sản hiện được hình thành từ 3 cấu phần: giá vốn, chi phí bán hàng và biên lợi nhuận. Bài toán lớn nhất của nhà ở giá phù hợp là giảm chi phí trung gian và tối ưu giá vốn đầu vào.

Doanh nghiệp phải bỏ ra 30 - 40% tổng mức đầu tư trước khi mở bán

Ông Hiếu cho biết bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, yêu cầu vốn pháp định cao và doanh nghiệp phải bảo đảm vốn đối ứng tối thiểu 20% theo quy định hiện hành.

Để một dự án đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng, doanh nghiệp phải hoàn thành nhiều bước như giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, hoàn thiện pháp lý, thiết kế, xây dựng phần móng... Khi đủ điều kiện bán hàng, doanh nghiệp thường đã phải bỏ ra khoảng 30 - 40% tổng mức đầu tư.

Điều này khiến phần lớn doanh nghiệp gần như phải dùng hết vốn tự có ở giai đoạn đầu và tiếp tục tìm đến tín dụng ngân hàng để triển khai dự án. Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng việc điều hành lãi suất theo mặt bằng chung cho toàn lĩnh vực đang tạo ra nhiều bất cập.

“Nếu tất cả đều bị xếp chung vào một nhóm là bất động sản thì những doanh nghiệp làm nhà ở dân cư, nhà ở vừa túi tiền cũng đang phải chịu chung chính sách tín dụng với các phân khúc đầu cơ hoặc rủi ro cao hơn”, ông nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới

Ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings cho rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới sau nhiều năm tăng trưởng nóng dựa chủ yếu vào kỳ vọng giá tăng liên tục.

Bất động sản là lĩnh vực hấp thụ lượng vốn rất lớn và liên quan trực tiếp tới hơn 40 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế. Tuy nhiên, thời gian dài thị trường vận hành theo tâm lý “mua là có lời”, khiến đầu cơ và tích trữ tài sản phát triển mạnh.

Theo ông Thuận, điều này giúp nhiều doanh nghiệp tăng trưởng rất nhanh, quy mô tài sản và dư nợ tín dụng cùng lúc phình to. Nhưng hiện thị trường đã đi đến giai đoạn cuối của chu kỳ tăng trưởng nóng và bắt đầu bộc lộ nhiều rủi ro nếu không được tái cấu trúc theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

“Xu hướng sắp tới sẽ chuyển từ đầu cơ sang tạo ra giá trị thật. Giá trị bất động sản không thể chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà phải đến từ khả năng khai thác và tạo ra địa tô thực sự”, ông Thuận nói.

Cần thêm kênh dẫn vốn ngoài ngân hàng

Đại diện HASCO Holdings cho biết doanh nghiệp đã lựa chọn hướng phát triển thận trọng trong suốt 18 năm qua và không tham gia phát hành trái phiếu dù giai đoạn trước thị trường huy động vốn rất thuận lợi.

Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng ngân hàng không còn quá dồi dào nhưng nhu cầu vốn của thị trường vẫn rất lớn, ông Thuận cho rằng Việt Nam cần khơi thông thêm nhiều kênh dẫn vốn ngoài hệ thống ngân hàng truyền thống.

Ba trụ cột được nhắc tới gồm thị trường trái phiếu, thị trường vốn quốc tế và các quỹ đầu tư bất động sản.

Với trái phiếu doanh nghiệp, điều quan trọng nhất là phải khôi phục niềm tin của nhà đầu tư thông qua minh bạch dòng tiền, kiểm soát chặt mục đích sử dụng vốn và nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành.

“Cơ quan quản lý cần tham gia sâu hơn để tạo niềm tin cho thị trường, còn doanh nghiệp phải có trách nhiệm sử dụng vốn đúng mục đích và bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ cho nhà đầu tư”, ông Thuận nói.

Dự án bỏ hoang có thể hồi sinh nếu có cơ chế phù hợp?

Ông Thuận cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài khi dòng vốn FDI tiếp tục cải thiện mạnh trong những tháng đầu năm. Tuy nhiên, để tận dụng tốt cơ hội này, thị trường cần nâng cao tính minh bạch và hoàn thiện hành lang pháp lý.

Ông cũng nhấn mạnh vai trò của các quỹ đầu tư bất động sản trong việc sàng lọc và đánh giá chất lượng dự án, thay vì để nhà đầu tư cá nhân trực tiếp tham gia vào những dự án tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Hiện trên thị trường vẫn tồn tại rất nhiều dự án dở dang, bỏ hoang hoặc “chết lâm sàng” nhưng còn khả năng tái cấu trúc nếu có cơ chế dẫn vốn phù hợp.

“Từ TP HCM đến nhiều địa phương khác có rất nhiều dự án xây dang dở rồi bỏ không. Điều này gây lãng phí rất lớn cho nền kinh tế và khiến người dân mất tiền. Vì vậy, cần có cơ chế dẫn vốn vào hoạt động tái cấu trúc và M&A để hồi sinh các dự án này”, ông Thuận nhấn mạnh.

Theo ông, nếu khơi thông được dòng vốn cho hoạt động tái cấu trúc bất động sản, đây sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời hỗ trợ kiểm soát lạm phát trong giai đoạn tới.

Bạn nghĩ sao về đề xuất mở van vốn cho tái cấu trúc bất động sản? Comment bên dưới nhé!