100 tỷ USD cho hạ tầng bất động sản: Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM hút dòng tiền?

Hơn 100 tỷ USD là bài toán vốn cho loạt siêu dự án hạ tầng như đường sắt đô thị, cảng trung chuyển Cần Giờ, cao tốc Bắc – Nam và các tuyến vành đai. Trong bối cảnh tín dụng nội địa dần thu hẹp, Trung tâm Tài chính Quốc tế TPHCM được kỳ vọng sẽ trở thành kênh dẫn vốn ngoại quan trọng cho bất động sản và hạ tầng.

Vì sao bài toán vốn đang nóng?

Tại diễn đàn bất động sản 2026 ngày 21/05/2026, các chuyên gia cùng bàn về chu kỳ hạ tầng 2026-2030, các cực tăng trưởng đô thị mới và dòng vốn mới của thị trường khi TTTCQT đi vào hoạt động.

Ông Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, kiêm Phó Ban Chiến lược và Tổng hợp, Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế tại TPHCM, cho biết các dự án hạ tầng của Việt Nam và TPHCM đang cần nguồn lực rất lớn, ước tính hơn 100 tỷ đô trong vòng 15 năm tới.

Tín dụng trong nước còn bao nhiêu dư địa?

Theo các chuyên gia, kênh dẫn vốn truyền thống lớn nhất là tín dụng ngân hàng đang không còn nhiều không gian để tăng trưởng đột phá. Ngân hàng Nhà nước cũng đã kiểm soát rủi ro, đặt giới hạn để tín dụng bất động sản không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Trong khi đó, thị trường lại đang đối diện một nghịch lý: Việt Nam cần vốn rất lớn nhưng dòng vốn nước ngoài vẫn có xu hướng rời đi mạnh. Bà Hồ Thị Kiều Trang, Giám đốc nghiên cứu - Ngành Bất động sản, Bộ phận phân tích Khách hàng tổ chức, CTCP Chứng khoán TPHCM (HSC, HOSE: HCM), nhận định đây là thách thức lớn của thị trường.

Trung tâm tài chính quốc tế TPHCM có vai trò gì?

Thị trường kỳ vọng Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TPHCM sẽ đóng vai trò dẫn vốn quốc tế vào các công trình hạ tầng trọng điểm. Khi dòng vốn được khơi thông, hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ trở thành bệ phóng gián tiếp giúp nâng cao giá trị và thúc đẩy bất động sản phát triển bền vững.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết Việt Nam đang có nhiều lợi thế vĩ mô như thu nhập bình quân đầu người đã vượt 5,000 USD, dân số hơn 100 triệu người, và cơ cấu xuất khẩu chuyển mạnh sang nhóm hàng công nghệ cao.

Ông Hải cho rằng TTTCQT sẽ được áp dụng các quy chế đặc thù, giúp đơn giản hóa thủ tục luân chuyển tiền tệ và đầu tư cho khối ngoại. Ông ví trung tâm này như một “ốc đảo” để các tổ chức tài chính quốc tế vào khai thác.

Ngoài tín dụng ngân hàng còn kênh nào?

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường có thể bổ sung thêm nhiều công cụ huy động vốn như trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền đô thị, trái phiếu xanh, chứng khoán hóa dự án và gọi vốn cộng đồng qua Fintech. Đây là những kênh được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông nguồn cung vốn cho các dự án bất động sản và hạ tầng trong tương lai.

Khối ngoại đang nhìn vào phân khúc nào?

Theo bà Trang, nhà đầu tư châu Âu đặc biệt coi trọng ESG và muốn các dự án có đóng góp cho xã hội, phát triển theo xu hướng xanh. Dòng vốn quốc tế hiện cũng dịch chuyển mạnh sang những phân khúc tạo ra giá trị và dòng tiền thực.

Bà Ngọc cho biết nguồn vốn mới đang tập trung vào sản xuất công nghiệp công nghệ cao, cảng biển, logistics và kho bãi. Đáng chú ý, thị trường còn ghi nhận sự quan tâm lớn dành cho trung tâm lưu trữ dữ liệu, dù loại hình này vẫn chưa có quy định đồng bộ tại Việt Nam.

Với bất động sản dân dụng, khối ngoại đánh giá rủi ro rất cao. Họ ưu tiên doanh nghiệp có năng lực quản trị dòng tiền minh bạch, dự án hướng đến nhu cầu ở thực và đáp ứng tiêu chuẩn ESG về môi trường - xã hội - quản trị.

Khi tham gia các siêu dự án, nhà đầu tư nước ngoài cũng đòi hỏi các khu đô thị vệ tinh phải tự vận hành bền vững, có chức năng cốt lõi và ngành kinh tế chính dựa trên lợi thế địa phương để tạo việc làm tại chỗ.

Điểm nghẽn nào đang cản dòng vốn ngoại?

Dù tiềm năng lớn, dòng vốn ngoại vẫn gặp nhiều rào cản pháp lý. Bà Ngọc chỉ ra khó khăn lớn nhất là nhà đầu tư nước ngoài khó tiếp cận trực tiếp quỹ đất.

Theo bà Trang, xu hướng hiện nay là các chủ đầu tư lớn trong nước quy hoạch đại đô thị rồi chia nhỏ và chuyển nhượng quỹ đất, giúp nhà đầu tư ngoại tránh được nhiều thủ tục pháp lý.

Ở góc độ thị trường tài chính, trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau giai đoạn 2022-2023. Thị trường còn thiếu hệ thống xếp hạng tín nhiệm, chưa đa dạng hóa sản phẩm, còn cổ phiếu bất động sản niêm yết thì phân hóa mạnh, khiến khối ngoại không có quá nhiều lựa chọn đạt chuẩn đầu tư khắt khe.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, cũng cho rằng việc kéo giãn dân cư và tạo việc làm tại chỗ cho đô thị mới là bài toán không dễ. Doanh nghiệp thường muốn bám trụ trung tâm để tận dụng hệ sinh thái sẵn có, nên chính quyền sẽ phải có giải pháp điều phối vùng đủ quyết liệt.

Bạn nghĩ TTTCQT TPHCM có đủ lực để hút vốn ngoại cho hạ tầng và bất động sản không? Comment bên dưới nhé!